Когда фундамент нового объекта закладывают ниже уровня заложения фундамента уже стоящего рядом объекта, иногда необходимо усилить старый фундамент, а иногда понизить уровень поверхности земли, чтобы подошва нового фундамента была заложена на такой же глубине относительно границы промерзания.

При возведении нового объекта рядом со старым не обязательно укреплять старый фундамент, если несущий слой грунта достаточно прочен и если новый фундамент заложен ненамного ниже старого (т. е. глубина заложения нового фундамента относительно старого меньше ширины фундамента). Если траншея по всей длине старого фундамента выкапывается одновременно и несущий грунт под ним обнажается, то может произойти выдавливание и нарушение структуры грунта под старым фундаментом. Поэтому откапывать нужно частями и сразу же бетонировать. В любом случае необходимо укреплять наклонными подпорками углы старой постройки. Между старым фундаментом и новым оставляют щель, в которую закладывают пергамин, чтобы новый фундамент мог после загрузки беспрепятственно оседать.

Выступающие части старого фундамента нужно отсекать, насколько это позволяет материал, из которого он сделан (возле фундамента из больших камней нельзя строить новый). Когда отсекание выступающих частей фундамента невозможно, новый фундамент закладывают так, чтобы оставалось достаточно места для осадки. Если разность глубины заложения фундаментов больше ширины старого фундамента, последний нужно укреплять. Старый фундамент укрепляют не только в тех случаях, когда новая постройка вплотную примыкает к старой.

Если необходимо дополнительно углубить подвал, нужно прежде всего укрепить стены здания внешними и внутренними подпорками. Затем вдоль фундамента выкапывают траншею, глубина которой равна глубине заложения существующего фундамента. Фундамент подкапывают на участках длиной 80—100 см. Эти участки нельзя располагать рядом друг с другом, они должны чередоваться. На подкопанном участке выравнивают и вычищают основание под новый фундамент.

При бетонировании нового фундамента между ним и подошвой старого фундамента оставляют зазор (около 30 см высотой), который после затвердения бетона набивают жестким бетоном и плотно утрамбовывают, чтобы уменьшить осадку этого слоя. Для ускорения твердения бетона можно применять быстросхваты-вающиеся цементы.

Укрепление фундамента при понижении уровня поверхности земли производят потому, что, если основание фундамента окажется выше границы промерзания, при замерзании структура подстилающего слоя грунта будет разрушаться, его несущая способность понизится, осадка фундамента будет неравномерной и вследствие этого в нем возникнут трещины и другие разрушения.

При укреплении фундамента прежде всего выкапывают траншею до глубины заложения существующего фундамента, а стены подпирают. Если в здании имеется подвальное помещение, то стены подкрепляют и снаружи, и со стороны подвала. Если подвала нет, то стены подкрепляют только снаружи. Фундамент подкапывают на чередующихся участках длиной 80— 100 см. Подкапывать и бетонировать начинают сначала в углу, затем в месте соединения наружной и внутренней стен и постепенно по всей длине фундамента.

Если нужно надстроить существующее строение, то необходимо рассчитать, удовлетворяет ли повышенным требованиям прочность фундамента. При наличии на строении трещин из-за неправильно заложенного фундамента нельзя делать никаких надстроек, потому что фундамент может осесть и разрушиться. Работы, связанные с исправлением этих неполадок, бывают слишком дорогими, и поэтому лучше отказаться от надстройки.

На исходе 2009 года строительная отрасль Украины оказалась практически на грани катастрофы. Согласно данным самих участников рынка, из нее уже вышло более 100 тыс. рабочих. По информации, которая имеется в Минрегионстрое, всего около 10—12% стройкомпаний сегодня реально продолжают работать, а более 85% стройплощадок в стране заморожены. В целом, по различным оценкам, падение по отрасли варьируется в пределах от 56 до 85%, но если инфраструктурные объекты в преддверии Евро-2012 еще хоть как-то оживляют деятельность застройщиков, то рынку строительства жилья эксперты рисуют самые мрачные перспективы. Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет украинцы ощутят настоящий дефицит жилых “квадратов”…

Для развитых стран мира считается нормой, когда на одного человека строится 1 кв. м жилой площади в год. Если с этой позиции оценивать нашу державу, то украинские застройщики ежегодно должны возводить как минимум 38—40 млн. кв. м. При этом наибольший объем введения жилья в эксплуатацию в Украине был зафиксирован в 1987 году — тогда эта цифра достигла 21 млн. кв. м. За годы независимости показатель успешно сократили еще вдвое: так, в наиболее удачном (несмотря на начало кризиса) 2008 году было построено всего 10,4 млн. кв. м. Что касается прошлогодних результатов, то они более чем неутешительны: несмотря на прогнозы экспертов, рынок строительства жилья не дотянул даже до планируемых 5—6 млн. “квадратов”. По данным Госкомстата и итогам выполнения региональных программ жилищного строительства, за 9 месяцев 2009 года в Украине за счет всех (!) источников финансирования было введено в эксплуатацию 3,34 млн. кв. м жилья, что на 48,4% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2008-го.

Проблемы и решения

Если спросить у отечественных застройщиков, какова главная проблема отрасли на сегодня, ответ будет однозначным — это недостаток финансирования, вызванный двумя факторами: кризисом у инвесторов и отсутствием ипотечного кредитования, результатом чего стало существенное сокращение покупательской способности граждан Украины. Правда, ветер в строительном кармане участники рынка стали ощущать еще в докризисные времена, когда денежные вливания в возведение жилых зданий со стороны банков и предприятий резко снизились. Уже в первом полугодии 2009 года инвестиции сократились вообще на 40%, что не могло не заморозить большинства объектов, поскольку финансирование со стороны государственного и муниципального бюджетов, а также привлекаемые со стороны населения средства были незначительными: не более 5—6% и 12% от общей суммы соответственно.

Тем не менее основной причиной падения производства в строительной отрасли сами застройщики убежденно считают отсутствие ипотеки. Будущее — в ее восстановлении.Тем более что ипотека — менее рискованный вид кредитования, чем потребительские кредиты. С начала кризиса статистика свидетельствует, что невозвратов по ипотеке в сравнении с авто- и потребкредитованием практически не было”. Однако ипотечное кредитование, по прогнозам банковских служащих, можно будет возродить не ранее 2013 года. В текущем году банки будут больше заниматься не новым ипотечным кредитованием, а перекредитованием старой ипотеки. Ожидают специалисты и роста задолженности населения по выданным кредитам, ведь реальный, а не статистический объем ипотечной “просрочки” на нынешнее время составляет, по различным оценкам, 30—40% общего ипотечного портфеля.

Объекты, которые строятся сегодня, финансируются Нацбанком под гарантии правительства, и основным инвестором, спонсором и распорядителем строительной отрасли сейчас выступает государство. Правда, активность его в прошлом году была сконцентрирована в основном только в сфере распоряжений. В принципе, некоторые законодательные инициативы можно назвать позитивными. К примеру, базовыми стали Законы Украины “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” и “О строительных нормах”. Благодаря этим нормативно-правовым актам были созданы законодательные условия для удешевления жилья: например, сегодня предельный размер всех выплат, которые могут устанавливать местные органы исполнительной власти для жилых домов, не может превышать 4%, и, кроме того, предусмотрена возможность отсрочки таких платежей на период кризиса. Были упрощены разрешительные процедуры в строительстве и при сдаче достроенного объекта в эксплуатацию.

В Государственной целевой программе экономического развития строительства доступного жилья на 2010—2017 годы были отработаны новые организационно-правовые механизмы: строительство доступного жилья, аренда жилья с выкупом, кредитование застройщиков и выкуп у них нереализованного жилья. Сами строители позитивно оценивают активность Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) по выкупу доступного жилья на протяжении года, благодаря чему в регионах удалось ввести в эксплуатацию дополнительные квадратные метры. К сожалению, это все, что можно отметить в качестве позитивных моментов, поскольку отсутствие финансирования, как правило, не позволяло претворить в жизнь все эти, безусловно, позитивные программы. Для нормального функционирования строительной отрасли и реализации инфраструктурных проектов ежегодно нужно 210 млрд. грн., из которых на жилищное строительство требуется как минимум 30 млрд. грн. В прошлом году на все про все было выделено всего 54 млрд. грн., а региональному строительству досталось аж 1,5 млрд. грн. Что будет в 2010 году, неизвестно”.

Прогнозы и перспективы

Прогнозы экспертов на год текущий в свете вышеописанных событий неутешительны. К примеру, Вячеслав Кредисов убежден, что 2010 год на рынке строительства жилья будет гораздо хуже, чем предыдущий. “Ситуация в строительстве далека от позитивной, и без поддержки государства отрасль однозначно будет иметь жалкий вид. На строительство недвижимости (и жилой в том числе) будет влиять не только и не столько мировой экономический кризис, который пока не закончился. В большей степени это будет кризис экономики Украины, подкрепленный политическими ожиданиями. Согласно нашим оценкам, в первом полугодии вряд ли будет какой-то подъем заинтересованности и спроса. Большинство инвесторов заморозит свою активность, чтобы сформировать правильную стратегию поведения. Поэтому прогноз стратегии внешних и внутренних инвесторов на строительном рынке — это ожидание. При этом надеяться, что к нам придут зарубежные застройщики, как минимум, 2—3 ближайших года не следует. До 2012 года это будут преимущественно украинские застройщики, которые и будут править бал. Еще один существенный фактор — длительность технологии строительства. Для того чтобы построить нормальный дом и сдать его в эксплуатацию, требуется, как минимум, 3—5 лет. И замедление строительства, произошедшее в прошлом году, мы в полной мере прочувствуем в ближайшие годы”.

Цена и качество

Что касается ценовых прогнозов, то здесь необходимо понимать, что прошедший год разделил рынок жилой недвижимости на готовое или почти достроенное жилье и на так называемый “рынок имущественного права”. Что касается первого — здесь эксперты единодушны: резкого снижения цен, несмотря на прогнозы некоторых аналитиков, не произойдет. Ведь, несмотря на низкую покупательскую активность, спрос на жилье все равно будет присутствовать. Как говорится, “люди встречаются, люди влюбляются, женятся”… А ограниченность предложения позволит застройщикам держать цены на “квадрат”. “В сегменте готового жилья нужно смотреть на соседние с нами рынки, — считает Вячеслав Кредисов. — В странах Прибалтики, Польше, Чехии, Болгарии они колеблются в диапазоне 800—1200 евро за кв. м в зависимости от различных факторов: качества строительства, месторасположения дома, этажности квартиры и так далее. Это нормальная, стандартная цифра. Думаю, такой же прогноз можно сделать и для Украины — ориентировочно в целом можно назвать сумму около $1 тыс. за кв. м для городов-миллионников и несколько ниже для небольших населенных пунктов. Если мы говорим о Киеве — цена, возможно, будет несколько больше, поскольку спрос в столице, как правило, всегда выше, чем в других городах страны”.

Вторая же доля рынка имеет весьма условные ценовые прогнозы, поскольку сейчас сделок купли-продажи в “недостроях” практически нет. Поэтому “рынок имущественных прав” будет определяться активностью и адекватной реакцией застройщиков на ситуацию. “Кризис заставляет игроков рынка менять свои взгляды, пересматривать некоторые вещи, — убежден Михаил Голица. — Сегодня все застройщики понимают: для того чтобы реализовать свой товар, надо обеспечить конкурентоспособную и адекватную цену. Каким образом это сделать — это и есть вопрос уменьшения рентабельности. Для этого пересматриваются проектные решения, высотность, технологические подходы. Также практически не повышается зарплата в строительной отрасли. То есть сегодня застройщики полностью пересматривают затраты на строительство, структуру компаний, количество персонала. Все работают на уменьшение цены, поскольку понимают: тот, кто сегодня обеспечит себя покупателями даже с меньшей выгодой, имеет больше шансов удержаться на плаву и остаться на рынке. Сегодня реально продаются только те квартиры, которые находятся в домах, уже введенных в эксплуатацию, на которые уже есть правоустанавливающие документы. Поэтому подавляющее большинство застройщиков сегодня будет работать на то, чтобы ввести в эксплуатацию жилье и продавать не по инвестиционным договорам, а по нотариально утвержденным документам на право собственности”.

О качественных изменениях в процессе строительства говорят и сами участники рынка. Например, по мнению Поликарпа Бамбизо, будущее строительства жилья может развиваться только при новом подходе к методам строительства, применении новых материалов и новых технологий. “Как в свое время после кризиса конца 90-х в активное использование вошло монолитно-каркасное строительство, так и сейчас должны появиться новые методы, которые позволят ускорить сроки введения объектов в эксплуатацию либо удешевить само строительство, — отмечает Поликарп Бамбизо. — Кроме того, возможен новый подход в планировании объектов строительства. Например, на сегодня в Украине существует потребность в основном в квартирах эконом-класса. Но эконом — это не значит, что квартира должна быть примитивна. Она должна соответствовать всем цивилизованным нормам, и, конечно, здесь необходима новая модель жилья, которая будет предложена социологами при условии рационального подхода в планировании. Это тоже будет какое-то новое, качественное и инновационное продвижение на рынке строительства. Например, средний метраж жилой площади, который приходится на обычного гражданина в развитых странах, составляет не менее 50 кв. м на одного человека. В Украине — от 20 до 25 кв. м. Чем более развита страна, тем больший метраж на человека. Так что нам есть к чему стремиться”.

Главный же вопрос при этом заключается только в том, когда и в каком объеме появятся материальные условия, которыми можно будет обеспечить эти позитивные стремления? Грустно констатировать, но в ближайшие 12 месяцев — вряд ли.