Покупка, какой либо недвижимой собственности это абсолютно всегда важный а также и существенный ход, так как в данном процессе, как правило, задействованы очень даже большие денежные суммы. Ну, а это станет значить, что следует устранить всевозможные риски, с целью, чтобы вложение денежных средств в объекты недвижимости вышло однозначно выгодным. Конкретно для всего этого потребуется тщательно разобраться с рынком недвижимого имущества, проанализировать присутствующую в данное время ситуацию, и соответственно приступить к выбору объекта исходя из всех существующих условий, которые предварительно станут составлены к какому угодно виду недвижимости. В варианте положительного результата, понадобится приступить к оформлению в принципе всех необходимых документов, чтобы сделка оказалась признана полноценной и поэтому недвижимое имущество перешла в собственность к иному владельцу.

С убежденностью нужно сказать, что главные принципы покупки недвижимости в нашем государстве и за границей, в общем-то, схожи, однако непосредственно при этом необходимо отметить, что приобретение какого либо объекта в многих других странах протекает для любого нашего соотечественника с некоторыми сложностями. Изначально, сложность заключается непосредственно в том, что достаточно трудно объективно изучить рынок недвижимости в другой стране, а соответственно в конечном итоге изучения, какого либо варианта, трудно выяснить в действительности ли это подходящее предложение. Вдобавок, следует заметить, что поиски нужной любой недвижимости за рубежом востребуют не лишь ощутимого количества времени, но и персонального пребывания, что в принципе в виду разных обстоятельств достаточно трудно осуществить. А так же, как подтверждает жизнь, существенной проблемой в числе наших жителей государства в ходе покупки за границей какого либо объекта недвижимой собственности становится серьезный процесс оформления необходимых документов, потому как для этого требуется объективно знать законы и требования другой страны. Ввиду абсолютно всего ранее приведенного, предстоит преподнести вывод, что собственно на данный момент удачно и естественно без неприятных ситуаций купить объекты недвижимости за границей реально сугубо лишь с участием специалистов.

В свою очередь стоит сказать, что на сегодняшний день, собственно среди граждан нашей страны впечатляющий интерес вызывает недвижимость франции. Понятное дело, недвижимость в франции во все времена была в цене это вполне можно объяснить, потому, что Франция в реальности является развитым европейским государством, которое имеет выигрышное географическое месторасположение. Определенно именно благодаря ему, перебоев с количеством туристов в этой стране давно не отмечают. А потому нет абсолютно ничего удивляющего в том, что вполне сможет возникнуть желание приобрести недвижимость лазурный берег, определенно как для отдыха, так вполне возможно и для в большей мере длительного пребывания. На основании выше описанных фактов, можно утверждать, что для того чтобы купленная недвижимость франция лазурный берег в реальной жизни оказалось наилучшим капиталовложением средств, вдобавок и ход подбора объекта и конечно же дальнейшее оформление документов не вызвало проблем, нужно обратиться за помощью в специализированную квалифицированную фирму. В таком случае, профессионалами фирмы в минимально короткий период подберут ряд актуальных предложений, отобранных на основании абсолютно всех пожеланий клиента, и в результате окончательного выбора, оформят все востребованные документы.

Купить квартиру в новостройке – заветная мечта многих людей. И вот все документы собраны и Вам выдают ключи от новой квартиры. Но эйфория первых дней быстро переходит в разочарование: в квартире нужно делать ремонт. Потолки и пол неровные, обои поклеены на кривые стены прямо по бетону, розетки и выключатели установлены как попало. Спрашивается: зачем приобретать жилье с отделкой, если потом все равно придется ровнять, менять и переклеивать? Вопрос о ремонте квартиры в новостройках давно обсуждается специалистами рынка недвижимости. Застройщики утверждают, что недвижимость Москвы и других крупных городов всегда «подгоняется» под требования клиентов и существует три варианта отделки: черновая, частичная и финишная («под ключ»;). Черновая отделка подразумевает подключение к электрическому щитку, проводку отопления, канализации, горячей и холодной воды. При этом вся коммуникация не разведена по окончательным точкам. Перед укладкой покрытия полы придется выровнять, а стены и потолки необходимо обшить, подшпаклевать и т.д. Такая отделка предоставляет полную свободу планировки помещения, выбора материалов, приборов и т.д., но требует значительных затрат времени, сил и денег. Частичная отделка – самый распространенный и в то же время самый непредсказуемый вариант. Она может включать различные комбинации тех ил иных элементов жилья. Чаще всего на этой стадии полы подготовлены, стены и потолки требуют окончательной шпаклевки, электрика только разведена по комнатам, все трубы проведены в санузлы, но отсутствует сама сантехника (смесители, раковины, унитазы) и т. д. Чистовая отделка – это уже практически завершенное жилье. Полы готовы для укладки покрытия, стены отшпаклеваны и загрунтованы, вся электрика проведена, в туалете и ванной положена плитка, установлены и подключены раковины, смесители, унитазы и пр. Осталось совсем ничего: отделать пол и потолок, поклеить обои, выбрать включатели – и можно расставлять мебель. Но Вы уже не можете ничего поменять по своему усмотрению, как в случае с черновой отделкой. А скрытые дефекты жилья и недоработки строителей выльются в дополнительную, очень весомую, статью расходов. Что выгодней – голые стены и свобода действий или готовое жилье и невозможность перепланировки – решает только покупатель. Возможно, подумать о ремонте квартиры придется и тем, кто желает снять квартиру экономкласса на длительный срок. Но в чужом доме все намного проще: ровнять стены и класть на стены плитку никто не заставит, а все условия косметического ремонта предусмотрены в договоре.

Вот уже почти месяц Вы пытаетесь сдать квартиру – просмотр за просмотром, а потенциальный арендатор уходит ни с чем? Не исключено, что проблема в несоответствии картинки заявленной цене. Но это еще не повод снижать стоимость аренды!

Глазами арендатора

Конечно же, Вы привыкли к своей квартире, горячо любимой и дорогой как память, но видит ли ту же картину потенциальный арендатор, что и Вы?

Уставший от бесконечных поисков арендатор в очередной раз ступает в грязный подъезд, обшарпанный и тщательно обклеенный жевательной резинкой лифт, в полутьме пытается нащупать звонок в дверь нужной квартиры, в надежде найти свое, пусть и на время, но все же гнездышко.

Минут через 10 открывается дверь. На пороге стоит томная дама в халате и бигуди, а за ее спиной прыгает в предвкушении разъяренный пес, дабы проверить посетителя на прочность. Начинается просмотр…

В прихожей полутьма и горы коробок. У порога лужа, о происхождении которой лучше даже не догадываться. В квартире стойкий запах, напоминающий о домашних питомцах, старательно завуалированный сигаретным дымом.

На кухне среди грязной посуды и крошек хлеба пляшут «польку» тараканы. Сливной бачек в туалете без крышки, а в ванной комнате на веревке сохнет белье и разбито зеркало. Люстра в комнате приказала долго жить, оставив на память о себе нерадивой хозяйке кусочки некогда симпатичного плафона. Диван не выдержал поруганий четвероного и, склонив колено, устало накренился.

Посетитель, досадуя о потраченном времени, хлопает за собой дверью. Привередлив, видать.

Возможно, я утрирую, но справедливости ради нужно сказать, что хотя бы половина из описанной картины – не редкость.

Конечно же, никто не говорит о том, что прежде чем сдавать квартиру в аренду нужно сделать евроремонт. Это неоправданно дорого. Но то, что имеет смысл оценить все преимущества и недостатки, а недостатки по возможности смягчить или исправить – это очевидно! Итак, что необходимо предпринять?

Ремонт

Ремонт не сможет существенно увеличить стоимость квартиры, но однозначно увеличит шансы на спрос. Поэтому проведение ремонтных работ в любом случае себя оправдывает.

Речь идет о легком косметическом ремонте с минимальными вложениями средств. И естественно, только тогда, когда это действительно необходимо. К примеру, если на потолке Вы обнаружили «пламенный привет» от соседей сверху в виде потеков, стены приобрели неестественную желтизну, а ребенок прямо на обоях написал картину «Я и моя семья». В таком случае, конечно же, имеет смысл задуматься об оклейке новых обоев.

Во сколько обойдется такой ремонт? Давайте посчитаем вместе.

Допустим, мы делаем ремонт в гостинке, где площадь комнаты, в которой необходимо поклеить обои – 18,5 кв. м. Итак, программа минимум:

* 9 рулонов обоев на стены и 2 – на потолок;
* 1 пачка клея;
* 1 банка грунтовки.

Обои в целях экономии мы возьмем наиболее дешевые – по 20 грн. Стоимость грунтовки – 60 грн, клея – 20 грн. Итого: 300 грн* – это только материалы. Плюс работа – порядка 550 грн* за оклейку обоев и 200 грн* за грунтовку.

Немного дешевле обойдется покраска стен водоэмульсионной краской – в таком случае на материалы Вам придется потратить 160 грн* (банка грунтовки – 60 грн, 2 банки водоэмульсионной краски – 100 грн*). А вот за работу придется отдать 600 грн*.

Особое внимание также стоит уделить кухне и санузлу. Не думаю, что посетителей на смотринах порадует протекающий кран, лопнувший умывальник и уже упомянутое разбитое зеркало.

Целесообразность проведения косметического ремонта демонстрирует данная конкретная ситуация: сдается в аренду однокомнатная квартира. Максимум, сколько арендатор готов был за нее платить – 500 грн*. После ремонта квартиру удалось сдать за 800 грн*. На ремонт было потрачено 1050 грн*. Срок аренды – 6 месяцев. Т. е. без ремонта прибыль за полгода составила бы 3000 грн*, а с учетом ремонта – 4800 грн*. Помимо того, что найти арендатора удалось намного быстрее, хозяин выигрывает на ремонте еще 1800 грн* за период аренды.

Клининговые услуги

Независимо от того, потребуется ли ремонт, Вам придется сделать в квартире генеральную уборку. Вы можете сделать уборку самостоятельно или же прибегнуть к помощи профессионалов. Во сколько это может Вам обойтись?

Расчет стоимости генеральной уборки индивидуален для каждого конкретного объекта. Стоимость может варьироваться в зависимости от степени загрязнения объекта и качества используемых материалов.

Если за основу брать прайсовую стоимость работ большинства клининговых компаний Киева, то такое удовольствие может Вам стоить минимум 360 грн:

* мойка окон – от 8 до 15 грн за 1кв. м;
* кафель – от 5 грн за 1 кв. м;
* пол – от 3 грн за 1кв. м;
* ванная – 20 грн;
* унитаз – 15 грн;
* умывальник – 15 грн;

Даже если часть работы Вы решились делать самостоятельно, учитывайте, что в любом случае, у клининговой компании есть минимальный заказ, и он, как правило, составляет не менее 300 грн.

Эмоциональное восприятие

Как ни крути, но людьми движут эмоции, и Вам как арендодателю можно и нужно это использовать! И тут придется проявить всю присущую Вам фантазию, так как любая мелочь может быть весомой при принятии решения: цветы в парадном, приветливая консьержка, яркое освещение, даже приятный запах в квартире.

Нередко люди обращают внимание не только на состояние квартиры, но и подъезда, лифта, ведь первое впечатление об объекте складывается уже тут.

Немалое значение имеет освещение, причем не только на лестничной клетке, но и в самой квартире. Комнаты покажутся более просторными, если освещения будет достаточно – во время показа не стоит экономить. Просторность также зависит и от количества мебели и вещей в квартире, так что лучше убрать лишние предметы. И не забудьте прибрать на балконе.

Время же самих показов квартиры должно зависеть от расположения дома и вида из окон. Если Вам скрывать нечего и вид из окна – одна из сильных сторон Вашей квартиры, целесообразнее пригласить арендатора в светлое время суток, причем выгоднее квартира будет смотреться в солнечную погоду. Вечером же лучше будет смотреться дорога, полная романтических огней, а стена напротив вообще не будет просматриваться.

И что самое удивительное, на решение снять именно Вашу квартиру может повлиять, казалось бы, такой незначительный психологический прием, как приятный, уютный, домашний запах. Тут уж кто на что горазд – кофе варить, пироги печь… главное, чтобы на просмотре посетитель смог почувствовать себя как дома.

Причин продажи недвижимости может быть несколько. Это и избавление от лишних активов, не задействованных в основном виде деятельности, и продажа помещения с целью расширения и дальнейшей покупки большего по площади, и спекулятивные цели (перепродажа с целью получения прибыли), и срочная необходимость в финансовых средствах. Встречаются также случаи продажи недвижимости по причине переезда на постоянное жительство в другой город или другую страну.
Первое, что необходимо сделать – определиться со стоимостью объекта. Естественное желание каждого продавца – получить как можно больше, одноко явно завышать стоимость объекта не стоит. Это выльется в потерю времени и затрату лишних усилий по продаже недвижимости. Стоимость собственник может определить сам, исходя из ситуации на рынке. Можно также проконсультироваться с опытными риэлторами. Они, как никто другой, знают ситуацию на рынке, основные тенденции, какие объекты пользуются наибольшим спросом, в какие сроки можно реализовать объект и т.д. Оптимальный вариант – заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор на продажу, в котором указать стоимость недвижимости, сроки, ответственность сторон. (Что такое эксклюзивный договор, мы писали в одной из наших статей). При определении стоимости коммерческой недвижимости важно также не забыть о 5% – ном налоге, который должен оплатить продавец при отчуждении. Как правило, стоимость определяется с учетом этих затрат. Иногда возникают ситуации, когда оплата всех налогов по договоренности ложится на покупателя. Важно заранее обсудить все эти нюансы с покупателем, зафиксировав все условия в договоре задатка.
Многих собственников интересует вопрос – стоит ли перед продажей делать ремонт в помещении? Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Все зависит от каждой контретной ситуации. Скажем, разница между стоимостью квартиры на первом этаже, переведенной в нежилой фонд, и готового магазина с ремонтом в этом же месте больше, чем сумма затрат на ремонт. И в таком случае выгоднее сделать реконструкцию помещения, если есть свободные средства. В некоторых случаях стоимость объекта очень зависит от места расположения, и является высокой даже при отсутствии ремонта. В таком случае вложенные в ремонт деньги не смогут существенно повлиять на стоимость объекта. При этом не следует забывать и о том, что часто покупатель переделывает ремонт согласно своим требованиям, и переплачивать за ремонт, который ему не нужен, не станет.
Следующий этап – документы. Заказывать Выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество в БТИ заранее не стоит. Срок действия документа – 3 месяца. Если в этот срок не будет найден покупатель, справку прейдется заказывать заново. Оптимальный вариант – найти покупателя, получить задаток и после этого идти в БТИ. Бывают случаи, когда сделку нужно сделать срочно, покупатель торопится. В таком случае справку можно сделать в ускоренном порядке за сутки-двое.
Нередко бывают ситуации, когда по документам объект не выведен в “единицу” (то есть в Выписке из реестра прав собственности напротив фамилии собственника или названия организации в таблице в колонке “Частка” стоит не 1/1, а 4/25 или, к примеру, 1/3). Это зачастую относится к подвальным помещениям или при покупке части большого объекта. Объект недвижимости, не выведенный в “единицу”, банки не принимают в качестве залога, поэтому купить такую недвижимость в кредит невозможно. Как показывает статистика, в последнее время большая часть сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости оформляется в кредит, поэтому, чтобы не терять потенциальных покупателей и не затягивать процесс продажи, лучше заранее переоформить документы. Естественно, что это будет стоить каких-то денег и займет какое-то время. Каждый собственник решает для себя сам, стоит ли ему потратиться на подготовку документов, или просто подождать покупателя с “живыми” деньгами.
Если объект покупался у Фонда госимущества (приватизация), при продаже возникнет необходимость в дополнительных согласованиях. В таких договорах обычно прописан пункт о том, что в период действия договора последующее отчуждение или передача объекта приватизации в залог возможны при условии согласования с Отделом приватизации и переходе всех невыполненных на момент отчуждения обязательств к новому собственнику. Если в период действия договора нарушений со стороны продавца не было, проблем при согласовании с Отделом приватизации не будет.

Практически ни одна сделка купли-продажи на вторичном рынке, будь то коммерческая недвижимость или жилые квартиры, не обходится без внесения денежной суммы в качестве задатка. Покупатель хочет гарантий, что выбранный им объект будет продан именно ему в оговоренные сроки и по согласованной цене. Продавец также хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи. При этом иногда возникают ситуации, когда стороны, участвующие в сделке, не знают правил оформления договора о задатке и не до конца представляют себе значение этого слова.
Понятие задатка и правовые последствия нарушения или прекращения обязательств, обеспеченных задатком, описывает Параграф 5 Гражданского кодекса Украины.
Согласно статье 570 ГК задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое передается одной стороной договора второй стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей как подтверждение обязательств и обеспечение их выполнения. При этом, если не будет установлено, что сумма, уплаченная одной из сторон в счет причитающихся платежей, является задатком, она считается авансом.
Статья 571 устанавливает правовые последствия нарушения обязательств по договору: если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток, то есть в нашем случае по вине покупателя, задаток остается у стороны, его получившей, т.е. у продавца. Если же нарушение обязательств произошло по вине стороны, получившей задаток, задаток возвращается в полном объеме плюс выплачивается сумма в размере полученного задатка, т.е. задаток возвращается в двойном размере.
В случае невозможности выполнения обязательств по договору, возникшей не по вине сторон договора (форс-мажор), задаток подлежит возвращению в том размере, в котором он был получен.
Часто задаток путают с другим понятием – с залогом.
Согласно Статье 572 Параграфа 6 Гражданского кодекса Украины залогодержатель имеет право в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом, получить удовлетворение своих требований за счет объекта залога, при этом залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя. Предметом залога может быть любое имущество (ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. При этом, согласно Гражданскому кодексу, предметом залога не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами государственной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного наследия. Если объектом залога выступает недвижимое имущество, договор залога подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В сделках купли-продажи недвижимости залог используется при оформлении банковского кредита (ипотека), когда залогом выступает приобретаемая квартира, а залогодержателем выступает банк, выдающий кредит.
Поэтому при покупке недвижимости оформляется именно задаток. Важно прописать в договоре обязательства сторон и ответственность сторон в случае нарушения этих обязательств, а также указать точные даты их выполнения. При этом этом в договоре обязательно нужно указывать, что выданная продавцу сумма является именно задатком, а не авансом или чем-то другим. Аванс – это платеж, предшествующий исполнению обязательств в счет последующих платежей, никаких гарантий он не дает. В случае расторжения сделки он просто возвращается тому, кто его вносил. Поэтому при сделках по купле-продаже недвижимости он не используется.
Во время растущего рынка нередко возникали случаи, когда задаток, выданный продавцу, не позволял зафиксировать стоимость объекта. Цены менялись каждую неделю, и пока собственник собирал все необходимые справки, а покупатель готовил деньги, цена поднималась на несколько тысяч. В итоге продавец в последний момент возвращал двойной задаток и продавал квартиру по более высокой цене. Сейчас темпы роста цен на недвижимость снизились, однако это не означает, что не могут в будущем возникнуть спорные ситуации при оформлении задатков. Лучше всего в каждой конкретной ситуации оценивать возможные риски и перед заключением каких-либо договоров советоваться с юристами или риэлторами.
Задаток, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки, вынуждающим обе стороны договора – продавца и покупателя – соблюдать договоренности.

Когда фундамент нового объекта закладывают ниже уровня заложения фундамента уже стоящего рядом объекта, иногда необходимо усилить старый фундамент, а иногда понизить уровень поверхности земли, чтобы подошва нового фундамента была заложена на такой же глубине относительно границы промерзания.

При возведении нового объекта рядом со старым не обязательно укреплять старый фундамент, если несущий слой грунта достаточно прочен и если новый фундамент заложен ненамного ниже старого (т. е. глубина заложения нового фундамента относительно старого меньше ширины фундамента). Если траншея по всей длине старого фундамента выкапывается одновременно и несущий грунт под ним обнажается, то может произойти выдавливание и нарушение структуры грунта под старым фундаментом. Поэтому откапывать нужно частями и сразу же бетонировать. В любом случае необходимо укреплять наклонными подпорками углы старой постройки. Между старым фундаментом и новым оставляют щель, в которую закладывают пергамин, чтобы новый фундамент мог после загрузки беспрепятственно оседать.

Выступающие части старого фундамента нужно отсекать, насколько это позволяет материал, из которого он сделан (возле фундамента из больших камней нельзя строить новый). Когда отсекание выступающих частей фундамента невозможно, новый фундамент закладывают так, чтобы оставалось достаточно места для осадки. Если разность глубины заложения фундаментов больше ширины старого фундамента, последний нужно укреплять. Старый фундамент укрепляют не только в тех случаях, когда новая постройка вплотную примыкает к старой.

Если необходимо дополнительно углубить подвал, нужно прежде всего укрепить стены здания внешними и внутренними подпорками. Затем вдоль фундамента выкапывают траншею, глубина которой равна глубине заложения существующего фундамента. Фундамент подкапывают на участках длиной 80—100 см. Эти участки нельзя располагать рядом друг с другом, они должны чередоваться. На подкопанном участке выравнивают и вычищают основание под новый фундамент.

При бетонировании нового фундамента между ним и подошвой старого фундамента оставляют зазор (около 30 см высотой), который после затвердения бетона набивают жестким бетоном и плотно утрамбовывают, чтобы уменьшить осадку этого слоя. Для ускорения твердения бетона можно применять быстросхваты-вающиеся цементы.

Укрепление фундамента при понижении уровня поверхности земли производят потому, что, если основание фундамента окажется выше границы промерзания, при замерзании структура подстилающего слоя грунта будет разрушаться, его несущая способность понизится, осадка фундамента будет неравномерной и вследствие этого в нем возникнут трещины и другие разрушения.

При укреплении фундамента прежде всего выкапывают траншею до глубины заложения существующего фундамента, а стены подпирают. Если в здании имеется подвальное помещение, то стены подкрепляют и снаружи, и со стороны подвала. Если подвала нет, то стены подкрепляют только снаружи. Фундамент подкапывают на чередующихся участках длиной 80— 100 см. Подкапывать и бетонировать начинают сначала в углу, затем в месте соединения наружной и внутренней стен и постепенно по всей длине фундамента.

Если нужно надстроить существующее строение, то необходимо рассчитать, удовлетворяет ли повышенным требованиям прочность фундамента. При наличии на строении трещин из-за неправильно заложенного фундамента нельзя делать никаких надстроек, потому что фундамент может осесть и разрушиться. Работы, связанные с исправлением этих неполадок, бывают слишком дорогими, и поэтому лучше отказаться от надстройки.

Если платить по кредиту стало тяжелее, существуют четыре основных способа облегчить эту ношу. Если возможности погашать долг нет – в большинстве случаев, банк отнесется к этому с пониманием.

Ни один банк не будет месяцами искать клиента, чтобы предложить ему добрые, длительные и партнерские отношения,
Поэтому позаботиться о собственных деньгах заемщик должен сам. Если возможности платить по кредиту ухудшились – лучше сразу пойти в банк, пока сам банк не обратился в суд. Это может произойти, если заемщик решит «играть в прятки». В случае добровольной «явки с повинной» банки в 90% идут навстречу клиентам, которые испытывают финансовые трудности.

Поэтому, если денег на полную выплату кредита, а особенно валютного, нет, всегда можно поменять валюту займа, пролонгировать договор, взять кредитные каникулы или поменять схему выплат.

Меняем валюту

По оценкам финансистов, это самый спорный способ реструктуризации кредита. Сегодня, пока Нацбанк устраивает аукционы и продает валюту по льготному курсу простому заемщику, вроде бы и рыпаться не стоит. Но если вдруг завтра курс доллара вырастет до 9 или 10 грн? Ведь, несмотря на то, что сейчас Нацбанк демонстрирует уверенность, что в ближайшее время нас ожидает курсовая стабильность, никто не знает, сколько будет стоить доллар после выборов.
Учтите, что при переводе кредита из валюты в гривню вместо установленной ранее ставки 13-15% вы получите более 20% годовых. Таким образом, сразу же вырастают проценты по кредиту, хотя тело вы фиксируете. В данной ситуации привлекательным может выглядеть вариант, когда банк предложит вам зафиксировать кредит по льготному курсу. В этом случае вы будете в выигрыше, в остальных – как карта ляжет.

Пролонгируем договор

Раньше кредиты выдавались не только на 25-30 лет, как это было в последние годы расцвета ипотечного кредитования. Еще пять годков назад квартиры покупались в долг сроком на 7 или 10 лет. Если вы уже выплатили больше половины стоимости залога, то банк, скорее всего, пойдет вам навстречу и увеличит срок кредитования на пару лет. Сегодня максимум, который предлагают банки, – это кредиты на срок около 20 лет. В принципе, вы можете просить растянуть вам выплаты хоть на все это время.

С автокредитами сложилась похожая ситуация. Максимальный срок кредитования на приобретение авто составлял семь лет, а у многих заемщиков займ оформлялся на пять лет. Как говорят банкиры, в этом случае клиент может продлить срок кредитования на два года, таким образом уменьшив ежемесячные платежи.

Но есть здесь и минус. Вряд ли банк согласится на те же условия, что были до кризиса. То есть вместе со сроком может увеличиться и процентная ставка. Но если банк готов не менять ставку, то вы ничего не теряете, ведь всегда сможете погасить долг досрочно.

Уйти на каникулы

Вероятно, это самый приятный способ уменьшить финансовое давление на семейный бюджет. Под кредитными каникулами банки чаще всего подразумевают возможность какое-то время не платить тело займа. Каждый банк предлагает свой вариант такой программы – иногда отсрочка возможна на срок до шести месяцев, но чаще всего – не более трех. Но не обольщайтесь, проценты вам все равно придется платить.

Этот вариант чаще всего предлагают тем заемщикам, которые временно потеряли работу и находятся в поисках нового места. Тогда клиент банка может сосредоточиться на собеседованиях, а не думать над тем, где взять деньги для уплаты долга.

Бывают случаи, когда банки даже предлагают понизить процентную ставку на один-два процента на срок от нескольких месяцев до двух лет.

Смена схемы выплат

Раньше эксперты не советовали заемщикам брать кредит по аннуитетной схеме, когда со временем размер платежа не уменьшался. Причина – суммарная переплата была довольно большой. Но если вы платите кредит по стандартной схеме, то, перейдя на аннуитет, сможете уменьшить ежемесячный платеж.

Некоторые банки готовы идти навстречу даже тем клиентам, у которых не все плохо с финансами. Так, если вы гасите одним платежом крупную сумму (например, 10-20% от общей задолженности), то банк снижает ставку на 1-2%. Таким образом, у банка появляются дополнительные оборотные средства, а клиент уменьшает свой долг перед финучреждением.

Все указанные способы – основные. Не рекомендовал бы сейчас менять валюту кредитования, т.к. повышение курса иностранной валюты уже произошло и национальная валюта почти год имеет (правда с колебаниями, но все-таки) усредненную позицию около 8 грн за доллар. Еще, в долгосрочных кредитах основную тяжесть выплаты составляют %%, и нет смысла менять валюту, т.к. изменение ежемесячных сумм процентов по кредиту вырастет как минимум в 1,5 раза из-за дороговизны ресурса в гривне (и его отсутствия). Кредитные каникулы и изменение схемы выплат тоже приемлемы. Если клиент своевременно контактирует с банком для реструктуризации своей задолженности, то шансы на адекватное решение весьма высоки. Но ни один банк не будет месяцами искать клиента, чтобы предложить ему добрые, длительные и партнерские отношения.

На исходе 2009 года строительная отрасль Украины оказалась практически на грани катастрофы. Согласно данным самих участников рынка, из нее уже вышло более 100 тыс. рабочих. По информации, которая имеется в Минрегионстрое, всего около 10—12% стройкомпаний сегодня реально продолжают работать, а более 85% стройплощадок в стране заморожены. В целом, по различным оценкам, падение по отрасли варьируется в пределах от 56 до 85%, но если инфраструктурные объекты в преддверии Евро-2012 еще хоть как-то оживляют деятельность застройщиков, то рынку строительства жилья эксперты рисуют самые мрачные перспективы. Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет украинцы ощутят настоящий дефицит жилых “квадратов”…

Для развитых стран мира считается нормой, когда на одного человека строится 1 кв. м жилой площади в год. Если с этой позиции оценивать нашу державу, то украинские застройщики ежегодно должны возводить как минимум 38—40 млн. кв. м. При этом наибольший объем введения жилья в эксплуатацию в Украине был зафиксирован в 1987 году — тогда эта цифра достигла 21 млн. кв. м. За годы независимости показатель успешно сократили еще вдвое: так, в наиболее удачном (несмотря на начало кризиса) 2008 году было построено всего 10,4 млн. кв. м. Что касается прошлогодних результатов, то они более чем неутешительны: несмотря на прогнозы экспертов, рынок строительства жилья не дотянул даже до планируемых 5—6 млн. “квадратов”. По данным Госкомстата и итогам выполнения региональных программ жилищного строительства, за 9 месяцев 2009 года в Украине за счет всех (!) источников финансирования было введено в эксплуатацию 3,34 млн. кв. м жилья, что на 48,4% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2008-го.

Проблемы и решения

Если спросить у отечественных застройщиков, какова главная проблема отрасли на сегодня, ответ будет однозначным — это недостаток финансирования, вызванный двумя факторами: кризисом у инвесторов и отсутствием ипотечного кредитования, результатом чего стало существенное сокращение покупательской способности граждан Украины. Правда, ветер в строительном кармане участники рынка стали ощущать еще в докризисные времена, когда денежные вливания в возведение жилых зданий со стороны банков и предприятий резко снизились. Уже в первом полугодии 2009 года инвестиции сократились вообще на 40%, что не могло не заморозить большинства объектов, поскольку финансирование со стороны государственного и муниципального бюджетов, а также привлекаемые со стороны населения средства были незначительными: не более 5—6% и 12% от общей суммы соответственно.

Тем не менее основной причиной падения производства в строительной отрасли сами застройщики убежденно считают отсутствие ипотеки. Будущее — в ее восстановлении.Тем более что ипотека — менее рискованный вид кредитования, чем потребительские кредиты. С начала кризиса статистика свидетельствует, что невозвратов по ипотеке в сравнении с авто- и потребкредитованием практически не было”. Однако ипотечное кредитование, по прогнозам банковских служащих, можно будет возродить не ранее 2013 года. В текущем году банки будут больше заниматься не новым ипотечным кредитованием, а перекредитованием старой ипотеки. Ожидают специалисты и роста задолженности населения по выданным кредитам, ведь реальный, а не статистический объем ипотечной “просрочки” на нынешнее время составляет, по различным оценкам, 30—40% общего ипотечного портфеля.

Объекты, которые строятся сегодня, финансируются Нацбанком под гарантии правительства, и основным инвестором, спонсором и распорядителем строительной отрасли сейчас выступает государство. Правда, активность его в прошлом году была сконцентрирована в основном только в сфере распоряжений. В принципе, некоторые законодательные инициативы можно назвать позитивными. К примеру, базовыми стали Законы Украины “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” и “О строительных нормах”. Благодаря этим нормативно-правовым актам были созданы законодательные условия для удешевления жилья: например, сегодня предельный размер всех выплат, которые могут устанавливать местные органы исполнительной власти для жилых домов, не может превышать 4%, и, кроме того, предусмотрена возможность отсрочки таких платежей на период кризиса. Были упрощены разрешительные процедуры в строительстве и при сдаче достроенного объекта в эксплуатацию.

В Государственной целевой программе экономического развития строительства доступного жилья на 2010—2017 годы были отработаны новые организационно-правовые механизмы: строительство доступного жилья, аренда жилья с выкупом, кредитование застройщиков и выкуп у них нереализованного жилья. Сами строители позитивно оценивают активность Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) по выкупу доступного жилья на протяжении года, благодаря чему в регионах удалось ввести в эксплуатацию дополнительные квадратные метры. К сожалению, это все, что можно отметить в качестве позитивных моментов, поскольку отсутствие финансирования, как правило, не позволяло претворить в жизнь все эти, безусловно, позитивные программы. Для нормального функционирования строительной отрасли и реализации инфраструктурных проектов ежегодно нужно 210 млрд. грн., из которых на жилищное строительство требуется как минимум 30 млрд. грн. В прошлом году на все про все было выделено всего 54 млрд. грн., а региональному строительству досталось аж 1,5 млрд. грн. Что будет в 2010 году, неизвестно”.

Прогнозы и перспективы

Прогнозы экспертов на год текущий в свете вышеописанных событий неутешительны. К примеру, Вячеслав Кредисов убежден, что 2010 год на рынке строительства жилья будет гораздо хуже, чем предыдущий. “Ситуация в строительстве далека от позитивной, и без поддержки государства отрасль однозначно будет иметь жалкий вид. На строительство недвижимости (и жилой в том числе) будет влиять не только и не столько мировой экономический кризис, который пока не закончился. В большей степени это будет кризис экономики Украины, подкрепленный политическими ожиданиями. Согласно нашим оценкам, в первом полугодии вряд ли будет какой-то подъем заинтересованности и спроса. Большинство инвесторов заморозит свою активность, чтобы сформировать правильную стратегию поведения. Поэтому прогноз стратегии внешних и внутренних инвесторов на строительном рынке — это ожидание. При этом надеяться, что к нам придут зарубежные застройщики, как минимум, 2—3 ближайших года не следует. До 2012 года это будут преимущественно украинские застройщики, которые и будут править бал. Еще один существенный фактор — длительность технологии строительства. Для того чтобы построить нормальный дом и сдать его в эксплуатацию, требуется, как минимум, 3—5 лет. И замедление строительства, произошедшее в прошлом году, мы в полной мере прочувствуем в ближайшие годы”.

Цена и качество

Что касается ценовых прогнозов, то здесь необходимо понимать, что прошедший год разделил рынок жилой недвижимости на готовое или почти достроенное жилье и на так называемый “рынок имущественного права”. Что касается первого — здесь эксперты единодушны: резкого снижения цен, несмотря на прогнозы некоторых аналитиков, не произойдет. Ведь, несмотря на низкую покупательскую активность, спрос на жилье все равно будет присутствовать. Как говорится, “люди встречаются, люди влюбляются, женятся”… А ограниченность предложения позволит застройщикам держать цены на “квадрат”. “В сегменте готового жилья нужно смотреть на соседние с нами рынки, — считает Вячеслав Кредисов. — В странах Прибалтики, Польше, Чехии, Болгарии они колеблются в диапазоне 800—1200 евро за кв. м в зависимости от различных факторов: качества строительства, месторасположения дома, этажности квартиры и так далее. Это нормальная, стандартная цифра. Думаю, такой же прогноз можно сделать и для Украины — ориентировочно в целом можно назвать сумму около $1 тыс. за кв. м для городов-миллионников и несколько ниже для небольших населенных пунктов. Если мы говорим о Киеве — цена, возможно, будет несколько больше, поскольку спрос в столице, как правило, всегда выше, чем в других городах страны”.

Вторая же доля рынка имеет весьма условные ценовые прогнозы, поскольку сейчас сделок купли-продажи в “недостроях” практически нет. Поэтому “рынок имущественных прав” будет определяться активностью и адекватной реакцией застройщиков на ситуацию. “Кризис заставляет игроков рынка менять свои взгляды, пересматривать некоторые вещи, — убежден Михаил Голица. — Сегодня все застройщики понимают: для того чтобы реализовать свой товар, надо обеспечить конкурентоспособную и адекватную цену. Каким образом это сделать — это и есть вопрос уменьшения рентабельности. Для этого пересматриваются проектные решения, высотность, технологические подходы. Также практически не повышается зарплата в строительной отрасли. То есть сегодня застройщики полностью пересматривают затраты на строительство, структуру компаний, количество персонала. Все работают на уменьшение цены, поскольку понимают: тот, кто сегодня обеспечит себя покупателями даже с меньшей выгодой, имеет больше шансов удержаться на плаву и остаться на рынке. Сегодня реально продаются только те квартиры, которые находятся в домах, уже введенных в эксплуатацию, на которые уже есть правоустанавливающие документы. Поэтому подавляющее большинство застройщиков сегодня будет работать на то, чтобы ввести в эксплуатацию жилье и продавать не по инвестиционным договорам, а по нотариально утвержденным документам на право собственности”.

О качественных изменениях в процессе строительства говорят и сами участники рынка. Например, по мнению Поликарпа Бамбизо, будущее строительства жилья может развиваться только при новом подходе к методам строительства, применении новых материалов и новых технологий. “Как в свое время после кризиса конца 90-х в активное использование вошло монолитно-каркасное строительство, так и сейчас должны появиться новые методы, которые позволят ускорить сроки введения объектов в эксплуатацию либо удешевить само строительство, — отмечает Поликарп Бамбизо. — Кроме того, возможен новый подход в планировании объектов строительства. Например, на сегодня в Украине существует потребность в основном в квартирах эконом-класса. Но эконом — это не значит, что квартира должна быть примитивна. Она должна соответствовать всем цивилизованным нормам, и, конечно, здесь необходима новая модель жилья, которая будет предложена социологами при условии рационального подхода в планировании. Это тоже будет какое-то новое, качественное и инновационное продвижение на рынке строительства. Например, средний метраж жилой площади, который приходится на обычного гражданина в развитых странах, составляет не менее 50 кв. м на одного человека. В Украине — от 20 до 25 кв. м. Чем более развита страна, тем больший метраж на человека. Так что нам есть к чему стремиться”.

Главный же вопрос при этом заключается только в том, когда и в каком объеме появятся материальные условия, которыми можно будет обеспечить эти позитивные стремления? Грустно констатировать, но в ближайшие 12 месяцев — вряд ли.

Ни для кого не секрет, что больше 60% сделок проходит через частных агентов. Главное, чтобы «подешевле», а дальше неважно. Если смотреть на ситуацию реально, то услуги частного агента отнюдь не дешевле, а юридическая составляющая сделки может оказаться сомнительной.
O серых и черных маклерах написано немало. Ни для кого не секрет, что больше 60% сделок проходит через частных агентов. Причина такой популярности лишь в отсутствии информации. Главное, чтобы «подешевле», а дальше неважно. Если смотреть на ситуацию реально, то услуги частного агента отнюдь не дешевле, а юридическая составляющая сделки может оказаться сомнительной.

Фиксированная комиссия
Большинство желающих купить/продать квартиру, дом, землю и т.д. считают, что черный маклер – тот же риэлтор, только стоит дешевле. На деле все обстоит не совсем так, а точнее, совсем не так. Нужно понимать, что есть разница между заявленной комиссией и скрытой. Черные маклеры ловко используют то, что их клиенты плохо ориентируются на рынке недвижимости. Были случаи, когда квартира покупалась на $30 000 дороже заявленной стоимости, или продавец получал на руки на $20 000 меньше, чем выручил за нее черный маклер. Ведь плохо ориентирующийся на рынке человек не проследит за тем, были скрытые комиссионные или нет. В агентстве клиент платит и за информацию, и за юридическое сопровождение, и за ответственность, и за поддержку.

Юридическая ответственность
Теперь о таком важном аспекте, как юридическая сторона сделки. Этот рынок наполнен «подводными камнями». Разобраться в различных правовых нюансах сделки может только профессионал, имеющий опыт на рынке недвижимости и соответствующее образование. Ущерб от деятельности дилетантов порой вполне сравним с ущербом от мошенников. Нередко их ошибки, допущенные по незнанию, ведут к признанию сделки недействительной. Потребителям необходимо знать, что частный агент не несет никакой юридической ответственности перед клиентом. Допустим, маклер продал квартиру. Документы оформлены. Покупателям нужно заселяться. Но продавцы не хотят ни выписываться, ни выезжать. Агенты, представляющие интерес покупателей, звонят маклеру, представлявшему интерес продавцов. Он же им отвечает, что свою работу выполнил, продав квартиру. На этапе регистрации сделки его работа завершена. А дальше – уже проблемы покупателей.
Черный маклер оказывает намного меньший объем услуг, чем агентство. И где гарантия, что, совершая сделку, он не пойдет на сговор с кем-то? Практика показывает, что, в основном, криминал в сфере недвижимости связан с маклерами-одиночками. Нередко частные агенты продают те квартиры, от которых агентства отказываются из-за не совсем «чистой» истории.
Еще один важный аспект – это то, что среди частных посредников только единицы зарегистрированы как индивидуальные предприниматели, остальные же работают исключительно сами по себе. Где искать такого исполнителя, если он вдруг исчезнет после получения задатка? А если через полгода после сделки выяснится, что подобранная квартира имеет какие-то юридические дефекты? Некоторые риэлторские компании выдают своим клиентам пожизненные гарантийные обязательства. При совершении сделки риэлтор выдает документ «Гарантийное обязательство». Этот сертификат гарантирует клиентам, купившим квартиру, правовую и финансовую защиту их интересов различными способами, в том числе путем компенсации убытков, связанных с лишением и ограничением права собственности на приобретенную недвижимость.
В развитых странах в принципе нет понятия «черный маклер», потому что никому и в голову не приходит обратиться за помощью в решении жилищных вопросов к человеку с улицы. Там люди обращаются в риэлторские фирмы и к официальным брокерам.

Зачастую возможность унаследовать дорпогую недвижимость может стать «яблоком раздора» даже в самых дружных семьях. Что же нужно учесть, чтобы воля завещателя была исполнена?

В соответствии с Буквой
Статья 1217 Гражданского кодекса Украины предусматривает две формы наследования – по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил завещания, то все его имущество наследуется по закону.
При этом наследники по закону разбиты на 5 очередей:
• первая очередь – дети наследодателя, переживший его супруг, и родители;
• вторая очередь – родные братья и сестры наследодателя, а также бабушка и дедушка со стороны отца и матери;
• третья очередь – родные дядя и тетя наследодателя;
• четвертая очередь – лица, проживавшие с наследодателем одной семьей не менее чем 5 лет до открытия наследства;
• пятая очередь – все остальные родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, при этом родственники более близкой степени родства устраняют от наследования родственников более дальней степени родства.
Юлия Курило, партнер Юридической компании ЮСТ Украина отмечает, что наследники каждой очереди вступают в наследование лишь в случае отсутствия наследников из предыдущей очереди либо их отстранения от наследования, а равно непринятия ими наследства или отказа от него.
Статьей 1267 Гражданского кодекса Украины установлено, что доля каждого из наследников по закону является равной, однако в случае наследования недвижимости наследники письменным нотариально удостоверенным договором могут изменить размеры причитающихся им долей.
Необходимо также помнить, что в соответствии со ст. 1225 Гражданского кодекса Украины к наследникам жилого дома, иных зданий и сооружений переходит право собственности или пользования земельным участком, на котором они размещены и которая необходима для их обслуживания.
В случае отсутствия у наследодателя наследников после его смерти данное имущество признается вымороченным и переходит в коммунальную собственность соответствующей территориальной общины в установленном порядке.
Для реализации своего права на наследство наследнику необходимо в 6-месячный срок с даты открытия наследства (это день смерти наследодателя) подать соответствующему государственному нотариусу по месту открытия наследства заявление об его принятии. После оформления нотариусом свидетельства о праве на наследство данный документ является основанием для перерегистрации права собственности на объект недвижимости в соответствующем бюро технической инвентаризации.

Наследование по завещанию
В украинском законодательстве, как и в большинстве стран мира, приоритетное место занимает наследование по завещанию. Но отечественный кодекс имеет особенность: в нем предусмотрено, что наследником по завещанию может быть не только родственники и близкие покойного, а любой человек или организация, как украинская, так и иностранная, государство Украина и другие государства.
Как правило, для составления завещания используется универсальная форма, предполагающая передачу сразу всего имущества человека. Но в этом документе возможно выписать правовой режим наследования отдельных частей имущества – к примеру оговорить, кому достанется квартира или дом, кому машина или прочие ценные вещи.
Новый Гражданский кодекс Украины ввел некоторые новые формы завещания, например, общее завещание супругов. Раньше таковое составлялось исключительно от имени одного лица. Сегодня данное ограничение снято, но с одним условием: такое завещание может быть составлено только относительно имущества, находящегося в совместной собственности супругов, даже если оно зарегистрировано на одного из них. И первую очередь это касается приобретенного в браке жилья, которое является общим совместно нажитым имуществом.Но при этом есть важная деталь: супружеское завещание запрещено изменять после смерти одного из супругов. Таким образом на совместно нажитое имущество временно налагается запрет на отчуждение, и снимается он только после смерти второго супруга. Такая оговорка принята для того, чтобы не допустить нарушения воли умершего первым.
Закон также предполагает возможность оформления секретного завещания, содержание которого никто не будет знать до самой смерти завещателя. Процедура его составления следующая: человек собственноручно на обычном листе бумаги излагает свою волю, затем кладет документ в конверт и запечатывает. В присутствии нотариуса завещатель подписывает конверт, нотариус ставит на нем удостоверительную надпись, после чего упаковывает в другой конверт и опечатывает его. После этого завещание принимается нотариусом на хранение. Желающему составить секретное завещание нотариус должен подробно разъяснить как должен быть составлен текст документа, чтобы при его открытии не возникло недоразумений, неясностей или разногласий.
Секретное завещание должно быть оглашено нотариусом в присутствии заинтересованных лиц и двух свидетелей, после чего составляется протокол, фиксирующий весь текст документа – его подписывают нотариус и свидетели. Указанным в этом завещании наследникам, нотариус выдает соответствующее свидетельство, на основании которого они могут оформить полученное наследство.
ГК дает возможность составит составить и завещание с условием. Таким образом наследник получит заветное имущество, только выполнив указанные в документе требования завещателя. К примеру, малолетний наследник получает дом только после совершеннолетия, либо окончания вуза или в случае вступления в брак, рождения у него ребенка и так далее.

Типичные ошибки
Общие правила недействительности завещаний изложены в ст. 1257 Гражданского кодекса Украины.
Как поясняет Юлия Курилко, ничтожным является завещание, составленное лицом, не имевшим на это право, а также завещание, составленное с нарушением требований относительно его формы и удостоверения. Поэтому предварительно рекомендуется проконсультироваться у государственного нотариуса, который будет удостоверять его, на предмет особенностей содержания и формы завещания.
Кроме того, по иску заинтересованного лица суд может признать недействительным завещание, если будет установлено, что волеизъявление наследодателя, изложенное в нем, не было свободным и не соответствовало его воле. Часто суды признают недействительными завещания, если лицо подписывало их, будучи в болезненном состоянии непосредственно перед смертью и вело себя неадекватно вследствие определенных лекарственных препаратов.
Если есть желание передать имущество сразу нескольким наследникам, и такого имущества много, рекомендуется во избежание конфликтов и проблем четко перечислить, кому и какое конкретно имущество будет передаваться. По этим же причинам не рекомендуется писать «передать все принадлежащее мне имущество, где бы оно не находилось и в чем бы не выражалось», если в состав этого имущества входят объекты недвижимости, автотранспорт, счета в банковских учреждениях. В таких ситуациях лучше будет в начале текста четко перечислить наиболее ценные вещи, а указанную фразу вставить в конце.

Вступая в права
Завещание вступает в силу с момента смерти завещателя и дня открытия наследства. Введение наследников в права наследства осуществляет только нотариус после шести месяцев со дня открытия наследства. При этом заявить о своих правах на наследование необходимо обязательно в государственную нотариальную контору до, а не после установленного срока. Отсутствие такого заявления о праве наследования трактуется как отказ от наследства. Если документы на унаследованное имущество вовремя не оформить, на данную недвижимость могут претендовать другие наследники, к примеру, дальние родственники.
Для вступление в наследство необходимо иметь следующие документы:
• завещание;
• гражданский паспорт и индификационный код наследника;
• документы, подтверждающие степень родства ( свидетельство о рождении, браке и пр);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• справку из ЖЭКа о месте прописки наследодателя;
• справку с результатами оценки наследуемого имущества.
Как рассказал частный адвокат Игорь Романов, случается, что не имея близких родственников, завещание составляется в пользу постороннего человека, который может даже не знать об этом и, естественно, не может заявить о своих правах наследования. В этом случае прежде чем распорядиться имуществом в пользу государства в отделе исполкома по жилищным вопросам обязаны навести справку по Налоговому реестру нет ли завещания на эту недвижимость. Если таковое обнаружится, официальный орган обязан уведомить об этом наследника.
При оформления прав на наследство применяются ставки налогообложения такие же, как при оформлении дарственной.