За лютий збанкрутувало уже сім торгових об’єктів

Людмила днями отримала запрошення від свого улюбленого магазину на… тотальний розпродаж. Бутік закривають, і постійних клієнтів про це попередили, запропонувавши придбати наостанок декілька обновок. Знижки, кажуть, максимальні, проте чернівчанка вважає, що тамтешні традиційні ціни теж були невисокими. Чимало закладів у місті животіють, а особливо важко ведеться тим підприємцям, які орендують приміщення. Хоч орендні ставки за останні місяці дещо впали, проте і попит на продукцію зменшився у кілька разів. Начальник відділу комерційної нерухомості агентства «Ваш ковчег» Микола Гунько розповів, що ціни за оренду площ зменшилися на сорок відсотків. Зниження попиту вбачає у нестабільності банків, які й самі не відкривають нові відділення, і кредити підприємцям не видають. Проте масового банкрутства у місті не зафіксовано. Навпаки, за поточний місяць зареєстрували у базі даних управління споживчого ринку та туризму двадцять чотири нових суб’єкти господарювання. Про це повідомив начальник управління Євген Крамаренко, а ще зазначив, що у лютому припинили діяльність всього сім торгових об’єктів. Впродовж грудня – січня анулювали свою діяльність 11 підприємств. Серед збанкрутілих закладів чимало кав’ярень. Також Є. Крамаренко розповів, що знизилася кількість охочих торгувати на ринках. Поки що масового закриття не спостерігається, проте у вітринах багатьох магазинів одягу поблимують вивіски «Повний розпродаж, в зв’язку із закриттям».

Причин продажи недвижимости может быть несколько. Это и избавление от лишних активов, не задействованных в основном виде деятельности, и продажа помещения с целью расширения и дальнейшей покупки большего по площади, и спекулятивные цели (перепродажа с целью получения прибыли), и срочная необходимость в финансовых средствах. Встречаются также случаи продажи недвижимости по причине переезда на постоянное жительство в другой город или другую страну.
Первое, что необходимо сделать – определиться со стоимостью объекта. Естественное желание каждого продавца – получить как можно больше, одноко явно завышать стоимость объекта не стоит. Это выльется в потерю времени и затрату лишних усилий по продаже недвижимости. Стоимость собственник может определить сам, исходя из ситуации на рынке. Можно также проконсультироваться с опытными риэлторами. Они, как никто другой, знают ситуацию на рынке, основные тенденции, какие объекты пользуются наибольшим спросом, в какие сроки можно реализовать объект и т.д. Оптимальный вариант – заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор на продажу, в котором указать стоимость недвижимости, сроки, ответственность сторон. (Что такое эксклюзивный договор, мы писали в одной из наших статей). При определении стоимости коммерческой недвижимости важно также не забыть о 5% – ном налоге, который должен оплатить продавец при отчуждении. Как правило, стоимость определяется с учетом этих затрат. Иногда возникают ситуации, когда оплата всех налогов по договоренности ложится на покупателя. Важно заранее обсудить все эти нюансы с покупателем, зафиксировав все условия в договоре задатка.
Многих собственников интересует вопрос – стоит ли перед продажей делать ремонт в помещении? Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Все зависит от каждой контретной ситуации. Скажем, разница между стоимостью квартиры на первом этаже, переведенной в нежилой фонд, и готового магазина с ремонтом в этом же месте больше, чем сумма затрат на ремонт. И в таком случае выгоднее сделать реконструкцию помещения, если есть свободные средства. В некоторых случаях стоимость объекта очень зависит от места расположения, и является высокой даже при отсутствии ремонта. В таком случае вложенные в ремонт деньги не смогут существенно повлиять на стоимость объекта. При этом не следует забывать и о том, что часто покупатель переделывает ремонт согласно своим требованиям, и переплачивать за ремонт, который ему не нужен, не станет.
Следующий этап – документы. Заказывать Выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество в БТИ заранее не стоит. Срок действия документа – 3 месяца. Если в этот срок не будет найден покупатель, справку прейдется заказывать заново. Оптимальный вариант – найти покупателя, получить задаток и после этого идти в БТИ. Бывают случаи, когда сделку нужно сделать срочно, покупатель торопится. В таком случае справку можно сделать в ускоренном порядке за сутки-двое.
Нередко бывают ситуации, когда по документам объект не выведен в “единицу” (то есть в Выписке из реестра прав собственности напротив фамилии собственника или названия организации в таблице в колонке “Частка” стоит не 1/1, а 4/25 или, к примеру, 1/3). Это зачастую относится к подвальным помещениям или при покупке части большого объекта. Объект недвижимости, не выведенный в “единицу”, банки не принимают в качестве залога, поэтому купить такую недвижимость в кредит невозможно. Как показывает статистика, в последнее время большая часть сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости оформляется в кредит, поэтому, чтобы не терять потенциальных покупателей и не затягивать процесс продажи, лучше заранее переоформить документы. Естественно, что это будет стоить каких-то денег и займет какое-то время. Каждый собственник решает для себя сам, стоит ли ему потратиться на подготовку документов, или просто подождать покупателя с “живыми” деньгами.
Если объект покупался у Фонда госимущества (приватизация), при продаже возникнет необходимость в дополнительных согласованиях. В таких договорах обычно прописан пункт о том, что в период действия договора последующее отчуждение или передача объекта приватизации в залог возможны при условии согласования с Отделом приватизации и переходе всех невыполненных на момент отчуждения обязательств к новому собственнику. Если в период действия договора нарушений со стороны продавца не было, проблем при согласовании с Отделом приватизации не будет.