Ситуация на рынке недвижимости в Украине в настоящее время имеет весьма нестабильный характер. По словам экспертов, рост цен на столичную недвижимость связан в первую очередь со стремительным повышением спроса на неё, в то время как количество предложений остаётся ограниченным. Исходя из этой тенденции, могут возникнуть вполне обоснованные сомнения – как при покупке, так и при продаже недвижимости, потому что никто не знает, когда ожидать очередного скачка цен.
 С момента заключения договора купли-продажи, к примеру, квартиры, до момента, когда покупатель получит в собственность желанную жилую площадь, а продавец – оговоренную сумму, может пройти некоторое время. Это время на оформление сделки, регистрацыю договора и осуществление прочих действий, предусмотренных законодательством и необходимых для купли-продажи объекта.
 Как застраховаться от того, что в течение этого времени одна из сторон в силу тех или иных причин внезапно изменит свое решение по поводу продажи или покупки объекта договора?
 Законодательством предусмотрено множество способов, с помощью которых можно добиться выполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости. И задаток является одним из наиболее распространенных способов обеспечения выполнения обязательств, используемых при заключении сделки.
                                                   Говорит Гражданский кодекс Украины….
 В соответствии со статьёй 570 Гражданского кодекса (ГК ) Украины задаток – это денежная сумма или движимое имущество, которое выдаётся кредитору должником в счет надлежащих из него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения.
 Задаток по своей природе призван выполнять три функции. Во-первых, он служит способом подтверждения существования обязательств.
 Во-вторых – является способом расчёта за объект, так как вносится за счет причитающихся из должника платежей.Задаток выдаётся в счёт предстоящих платежей по договору, то есть является средством частичного ( или даже полного ) выполнения основного денежного обязательства.
 Третьей и основной функцией задатка является обеспечение выполнения обязательства.
 Кроме того, задаток – ещё и мера ответственности за невыполнение обязательств, хотя законодательством это прямо не предусмотрено.В соответствии с частью 1 статьи 571 ГК если сторона, давшая задаток ( должник ), нарушает основное обязательство, то задаток остаётся у кредитора, а должник соответственно теряет задаток. нарушение основного обязательства стороной, получившей задаток ( кредитор ), обязывает кредитора уплатить другой стороне двойную сумму задатка, то есть вернуть полученный задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости. В случае если размер убытков превышает размер двойной суммы задатка, пострадавшая сторона вправе требовать погашения недостающей суммы.
 Согласно части 2 статьи 571 ГК сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер задатка, если иное не установлено договором. Это означает, что убытки подлежат возмещению с зачётом суммы (стоимости ) задатка. Например, если за нарушение договора отвечает сторона, предоставившая задаток, она должна возместить убыткитолько в части, превышающей сумму задатка. В случаях, когда в нарушении договора виновна сторона, получившая задаток, другая сторона имеет право требовать уплаты двойной суммы задатка и , кроме того – возмещения убытков в части, превышающей однократную сумму задатка. Однако стороны вправе договориться об изменении данного общего правила. Это можно предварительно установить в основном договоре ( соглашении о задатке )
 Законодательство также не исключает случаев, когда задаток будет подлежать возврату в однократном размере. На основании части 3 статьи 571 ГК такое возможно в случае прекращения обязательства до начала его выполнения ( например, по договорённости сторон, согласно статье 604 ГК ) или вследствие невозможности его выполнения ( например, в результате гибели вещи, которая составляет предмет основного обязательства, или в результате действия обстоятельств непреодолимой силы ).
                                         Предварительный договор: забегая назад
 Агенства практикуют применение предварительных договоров, которые предусмотрены статьёй 635 ГК. Предварительный договор обеспечивает достаточную степень защиты. Из предварительного договора у сторон возникает обязательство заключить в будущем основной договор на установленных условиях. И заключение предварительного договора даёт право требовать в судебном порядке от стороны, которая отказывается от своих обязательств по заключению основного договора, возмещения убытков, причинённых просрочкой заключения основного договора.
                                                       СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ
г.Киев                                                                                             ”____”____________200___г.

        Общество с ограниченной ответственностью ” Альфа “, далее – Задаткодатель, в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответсвенностью ” Бета “, далее – Задаткополучатель, в лице директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые – Стороны, заключили настоящее соглашение о следующем:

          1.Задаткодатель передаёт Задаткополучателю задаток в размере__________________грн.
в счёт причитающихся с него по договору_____________________от “_____”___________200__г.
№________( далее – Договор ) платежей и в обеспечение исполнения указанного Договора. Задаток передаётся путём перечисления его на текущий счёт Задаткополучателя, указанный в настоящем соглашении.

          2. В случае нарушения обязательств по Договору по вине Задаткодателя задаток остаётся у Задаткополучателя.

          3. В случае нарушения обязательств по Договору по вине Задаткополучателя Задаткополучатель обязан уплатить Задаткодателю двойную сумму задатка в течение______дней со дня нарушения обязательств.

           4. В случае невыполнения Задаткополучателем условия, указанного в п. 3 настоящего соглашения, Задаткополучатель уплачивает Задаткодателю пеню в размере двух учётных ставок НБУ от просроченной суммы.

          5. Сторона, виновная в нарушении Договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка.

           6. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора.

          7. Адреса, банковские реквизиты, подписи сторон.

Практически ни одна сделка купли-продажи на вторичном рынке, будь то коммерческая недвижимость или жилые квартиры, не обходится без внесения денежной суммы в качестве задатка. Покупатель хочет гарантий, что выбранный им объект будет продан именно ему в оговоренные сроки и по согласованной цене. Продавец также хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи. При этом иногда возникают ситуации, когда стороны, участвующие в сделке, не знают правил оформления договора о задатке и не до конца представляют себе значение этого слова.
Понятие задатка и правовые последствия нарушения или прекращения обязательств, обеспеченных задатком, описывает Параграф 5 Гражданского кодекса Украины.
Согласно статье 570 ГК задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое передается одной стороной договора второй стороне в счет причитающихся с нее по договору платежей как подтверждение обязательств и обеспечение их выполнения. При этом, если не будет установлено, что сумма, уплаченная одной из сторон в счет причитающихся платежей, является задатком, она считается авансом.
Статья 571 устанавливает правовые последствия нарушения обязательств по договору: если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток, то есть в нашем случае по вине покупателя, задаток остается у стороны, его получившей, т.е. у продавца. Если же нарушение обязательств произошло по вине стороны, получившей задаток, задаток возвращается в полном объеме плюс выплачивается сумма в размере полученного задатка, т.е. задаток возвращается в двойном размере.
В случае невозможности выполнения обязательств по договору, возникшей не по вине сторон договора (форс-мажор), задаток подлежит возвращению в том размере, в котором он был получен.
Часто задаток путают с другим понятием – с залогом.
Согласно Статье 572 Параграфа 6 Гражданского кодекса Украины залогодержатель имеет право в случае невыполнения залогодателем обязательств, обеспеченных залогом, получить удовлетворение своих требований за счет объекта залога, при этом залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами залогодателя. Предметом залога может быть любое имущество (ценные бумаги, имущественные права), которое может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. При этом, согласно Гражданскому кодексу, предметом залога не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами государственной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного наследия. Если объектом залога выступает недвижимое имущество, договор залога подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В сделках купли-продажи недвижимости залог используется при оформлении банковского кредита (ипотека), когда залогом выступает приобретаемая квартира, а залогодержателем выступает банк, выдающий кредит.
Поэтому при покупке недвижимости оформляется именно задаток. Важно прописать в договоре обязательства сторон и ответственность сторон в случае нарушения этих обязательств, а также указать точные даты их выполнения. При этом этом в договоре обязательно нужно указывать, что выданная продавцу сумма является именно задатком, а не авансом или чем-то другим. Аванс – это платеж, предшествующий исполнению обязательств в счет последующих платежей, никаких гарантий он не дает. В случае расторжения сделки он просто возвращается тому, кто его вносил. Поэтому при сделках по купле-продаже недвижимости он не используется.
Во время растущего рынка нередко возникали случаи, когда задаток, выданный продавцу, не позволял зафиксировать стоимость объекта. Цены менялись каждую неделю, и пока собственник собирал все необходимые справки, а покупатель готовил деньги, цена поднималась на несколько тысяч. В итоге продавец в последний момент возвращал двойной задаток и продавал квартиру по более высокой цене. Сейчас темпы роста цен на недвижимость снизились, однако это не означает, что не могут в будущем возникнуть спорные ситуации при оформлении задатков. Лучше всего в каждой конкретной ситуации оценивать возможные риски и перед заключением каких-либо договоров советоваться с юристами или риэлторами.
Задаток, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки, вынуждающим обе стороны договора – продавца и покупателя – соблюдать договоренности.

Зачастую возможность унаследовать дорпогую недвижимость может стать «яблоком раздора» даже в самых дружных семьях. Что же нужно учесть, чтобы воля завещателя была исполнена?

В соответствии с Буквой
Статья 1217 Гражданского кодекса Украины предусматривает две формы наследования – по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил завещания, то все его имущество наследуется по закону.
При этом наследники по закону разбиты на 5 очередей:
• первая очередь – дети наследодателя, переживший его супруг, и родители;
• вторая очередь – родные братья и сестры наследодателя, а также бабушка и дедушка со стороны отца и матери;
• третья очередь – родные дядя и тетя наследодателя;
• четвертая очередь – лица, проживавшие с наследодателем одной семьей не менее чем 5 лет до открытия наследства;
• пятая очередь – все остальные родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, при этом родственники более близкой степени родства устраняют от наследования родственников более дальней степени родства.
Юлия Курило, партнер Юридической компании ЮСТ Украина отмечает, что наследники каждой очереди вступают в наследование лишь в случае отсутствия наследников из предыдущей очереди либо их отстранения от наследования, а равно непринятия ими наследства или отказа от него.
Статьей 1267 Гражданского кодекса Украины установлено, что доля каждого из наследников по закону является равной, однако в случае наследования недвижимости наследники письменным нотариально удостоверенным договором могут изменить размеры причитающихся им долей.
Необходимо также помнить, что в соответствии со ст. 1225 Гражданского кодекса Украины к наследникам жилого дома, иных зданий и сооружений переходит право собственности или пользования земельным участком, на котором они размещены и которая необходима для их обслуживания.
В случае отсутствия у наследодателя наследников после его смерти данное имущество признается вымороченным и переходит в коммунальную собственность соответствующей территориальной общины в установленном порядке.
Для реализации своего права на наследство наследнику необходимо в 6-месячный срок с даты открытия наследства (это день смерти наследодателя) подать соответствующему государственному нотариусу по месту открытия наследства заявление об его принятии. После оформления нотариусом свидетельства о праве на наследство данный документ является основанием для перерегистрации права собственности на объект недвижимости в соответствующем бюро технической инвентаризации.

Наследование по завещанию
В украинском законодательстве, как и в большинстве стран мира, приоритетное место занимает наследование по завещанию. Но отечественный кодекс имеет особенность: в нем предусмотрено, что наследником по завещанию может быть не только родственники и близкие покойного, а любой человек или организация, как украинская, так и иностранная, государство Украина и другие государства.
Как правило, для составления завещания используется универсальная форма, предполагающая передачу сразу всего имущества человека. Но в этом документе возможно выписать правовой режим наследования отдельных частей имущества – к примеру оговорить, кому достанется квартира или дом, кому машина или прочие ценные вещи.
Новый Гражданский кодекс Украины ввел некоторые новые формы завещания, например, общее завещание супругов. Раньше таковое составлялось исключительно от имени одного лица. Сегодня данное ограничение снято, но с одним условием: такое завещание может быть составлено только относительно имущества, находящегося в совместной собственности супругов, даже если оно зарегистрировано на одного из них. И первую очередь это касается приобретенного в браке жилья, которое является общим совместно нажитым имуществом.Но при этом есть важная деталь: супружеское завещание запрещено изменять после смерти одного из супругов. Таким образом на совместно нажитое имущество временно налагается запрет на отчуждение, и снимается он только после смерти второго супруга. Такая оговорка принята для того, чтобы не допустить нарушения воли умершего первым.
Закон также предполагает возможность оформления секретного завещания, содержание которого никто не будет знать до самой смерти завещателя. Процедура его составления следующая: человек собственноручно на обычном листе бумаги излагает свою волю, затем кладет документ в конверт и запечатывает. В присутствии нотариуса завещатель подписывает конверт, нотариус ставит на нем удостоверительную надпись, после чего упаковывает в другой конверт и опечатывает его. После этого завещание принимается нотариусом на хранение. Желающему составить секретное завещание нотариус должен подробно разъяснить как должен быть составлен текст документа, чтобы при его открытии не возникло недоразумений, неясностей или разногласий.
Секретное завещание должно быть оглашено нотариусом в присутствии заинтересованных лиц и двух свидетелей, после чего составляется протокол, фиксирующий весь текст документа – его подписывают нотариус и свидетели. Указанным в этом завещании наследникам, нотариус выдает соответствующее свидетельство, на основании которого они могут оформить полученное наследство.
ГК дает возможность составит составить и завещание с условием. Таким образом наследник получит заветное имущество, только выполнив указанные в документе требования завещателя. К примеру, малолетний наследник получает дом только после совершеннолетия, либо окончания вуза или в случае вступления в брак, рождения у него ребенка и так далее.

Типичные ошибки
Общие правила недействительности завещаний изложены в ст. 1257 Гражданского кодекса Украины.
Как поясняет Юлия Курилко, ничтожным является завещание, составленное лицом, не имевшим на это право, а также завещание, составленное с нарушением требований относительно его формы и удостоверения. Поэтому предварительно рекомендуется проконсультироваться у государственного нотариуса, который будет удостоверять его, на предмет особенностей содержания и формы завещания.
Кроме того, по иску заинтересованного лица суд может признать недействительным завещание, если будет установлено, что волеизъявление наследодателя, изложенное в нем, не было свободным и не соответствовало его воле. Часто суды признают недействительными завещания, если лицо подписывало их, будучи в болезненном состоянии непосредственно перед смертью и вело себя неадекватно вследствие определенных лекарственных препаратов.
Если есть желание передать имущество сразу нескольким наследникам, и такого имущества много, рекомендуется во избежание конфликтов и проблем четко перечислить, кому и какое конкретно имущество будет передаваться. По этим же причинам не рекомендуется писать «передать все принадлежащее мне имущество, где бы оно не находилось и в чем бы не выражалось», если в состав этого имущества входят объекты недвижимости, автотранспорт, счета в банковских учреждениях. В таких ситуациях лучше будет в начале текста четко перечислить наиболее ценные вещи, а указанную фразу вставить в конце.

Вступая в права
Завещание вступает в силу с момента смерти завещателя и дня открытия наследства. Введение наследников в права наследства осуществляет только нотариус после шести месяцев со дня открытия наследства. При этом заявить о своих правах на наследование необходимо обязательно в государственную нотариальную контору до, а не после установленного срока. Отсутствие такого заявления о праве наследования трактуется как отказ от наследства. Если документы на унаследованное имущество вовремя не оформить, на данную недвижимость могут претендовать другие наследники, к примеру, дальние родственники.
Для вступление в наследство необходимо иметь следующие документы:
• завещание;
• гражданский паспорт и индификационный код наследника;
• документы, подтверждающие степень родства ( свидетельство о рождении, браке и пр);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• справку из ЖЭКа о месте прописки наследодателя;
• справку с результатами оценки наследуемого имущества.
Как рассказал частный адвокат Игорь Романов, случается, что не имея близких родственников, завещание составляется в пользу постороннего человека, который может даже не знать об этом и, естественно, не может заявить о своих правах наследования. В этом случае прежде чем распорядиться имуществом в пользу государства в отделе исполкома по жилищным вопросам обязаны навести справку по Налоговому реестру нет ли завещания на эту недвижимость. Если таковое обнаружится, официальный орган обязан уведомить об этом наследника.
При оформления прав на наследство применяются ставки налогообложения такие же, как при оформлении дарственной.

Имея в собственности недвижимость, человек может ее продать, завещать, подарить. В силу некоторых обстоятельств люди решаются подарить жилье еще при жизни, чтобы впоследствии у наследников не возникали проблемы. Разумеется, только владелец квартиры вправе решать, какой путь ему избрать.
Если же вы решили все-таки подарить квартиру, рассмотрим подробнее, как грамотно это сделать и какие осложнения могут возникнуть в процессе оформления дарения и после него.
Законодательство Украины предусматривает ряд правовых норм, которые следует соблюдать, чтобы ваш подарок принес радость и вам, и одариваемому.

Сейчас или потом?
Для того, чтобы договор дарения считался действительным, он должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Договор дарения может считаться заключенным как с момента передачи имущества одаренному, так и по истечении некоторого времени, заранее оговоренного в договоре. В первом случае это будет реальный договор, во втором – консенсуальный.
Закон предполагает возможность передать недвижимость в подарок спустя определенный срок, или, как это называют юристы, после наступления отлагательного условия.
С одной стороны, так может быть спокойнее дарителю. Он продолжает жить в своей квартире, зная, что до определенного срока она еще его. С другой. если до упомянутого срока он умрет, то договор дарения прекращается. Следовательно, его квартиру человек, указанный в договоре, не получит.
Законодательство предусматривает, что подарок делается бесплатно. Если в договор включены условия о платности, даже в завуалированной форме, или плата составляет символическую сумму, если нарушены требования о его письменной форме и нотариальном удостоверении, такой договор впоследствии может быть признан недействительным, говорит Андрей Чехонадский, начальник юридического отдела компании “УТЛ-КОМ”.
Нотариус также проверит документы на право собственности на недвижимость. Если она принадлежит супругам на правах совместной собственности, необходимо письменное согласие второго супруга.
И, наконец, подарить недвижимость может только дееспособный человек, что предусмотрено общими правилами гражданского законодательства.

Чтобы не было мучительно больно…
Тем не менее, в жизни все бывает, и иногда человек, подаривший свое жилье, впоследствии в этом горько раскаивается. К примеру, известны случаи, когда мать подарила квартиру детям, а теперь ей самой жить негде. Или отношения с близкими испортились, и ее попросту выживают из ее же бывшей квартиры. Вариантов может быть предостаточно. Разумеется, здесь есть и моральный аспект, но если говорить о юридическом, то во многих случаях таким людям помочь нельзя.
Можно ли выселить человека, утратившего право собственности на недвижимость в результате дарения и о том, что можно предпринять в данном случае, мы спросили в Александра Поливодского, адвоката, кандидата юридических наук, директора юридической компании “София”.
“К сожалению, на этот вопрос четкого ответа в законодательстве нет, потому что у нас еще действует Жилищный кодекс времен Украинской ССР, в котором даже нет понятия собственности, – говорит Александр Поливодский. – Поэтому он не согласовывается с положениями о праве собственности на недвижимость, на жилье, предусмотренными в Конституции и Гражданском кодексе”.
Тем же, кто подарил свои квартиры детям, а те сейчас пытаются родителей выселить, юрист советует ссылаться на положения Конституции, в которых закреплено право на жилье. Это не одно и то же, что право собственности. Человек имеет право жить в квартире, в которой он прописан. Тот же, кто требует его выселения, в данном случае не может лишить его права на жилье, поскольку это гарантируется Конституцией и законодательством.
Если говорить об юридических аспектах этого дела, то ни один человек не может быть просто так, произвольно выселен без предоставления ему другого жилья.
Если же в квартире прописан человек, даже не имеющий права собственности на ее часть, это также может быть препятствием для продажи квартиры третьим лицам, ибо таким образом нарушается право человека на проживание.
Поэтому пострадавшей стороне (в данном случае бывшему владельцу квартиры, необдуманно подарившему ее) следует обратиться в прокуратуру с заявлением. Прокуратура может отреагировать предписанием или защитить права другим способом.
Можно обратиться в суд, в том числе с требованием не заключать договоры купли-продажи с третьими лицами, поскольку это нарушает право на проживание. В крайнем случае, возможно расторжение договора дарения, если в результате этого дарения возникают неимущественные угрозы для дарителя. Юристы говорят, что имели место подобные прецеденты.
Как видите, подводных рифов в данном деле предостаточно. Чтобы радость от дарения и получения подарка не была омрачена неприятными последствиями неправильного оформления договоров наследства и непродуманными действиями, сначала предполагаемое правовое действие следует тщательно обсудить с юристами. Как говорится, семь раз отмерь. Тем более, если квартира – ваше единственное имущество.

При покупке квартиры важна не только тщательная проверка всех документов. Не мешает также заранее знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. В каких случаях* покупатель может лишиться квартиры и как этого избежать.

Ситуация 1. Проданная квартира была приватизирована с нарушением правил. Например, не были учтены права несовершеннолетних детей.
Чем грозит: Если заинтересованная сторона подаст иск в суд, сначала могут признать недействительным свидетельство о приватизации, а потом и саму сделку. В итоге, возможно, вам придется съехать с квартиры, а продавец будет обязан вернуть полученные деньги.
Как избежать: “Чтобы нивелировать риск, тщательно проверьте всех членов семьи продавца в период предшествующий приватизации. Узнайте, есть ли у него несовершеннолетние дети, престарелые родители, а также место их фактического проживания и регистрации”, – советует Юлия Курило, партнер юридической компании ЮСТ Украина.

Ситуация 2. Один из супругов продал квартиру без согласия второго.
Чем грозит: Скорее всего, как и в предыдущей ситуации, вам придется забрать свои деньги и освободить жилье. Но вместо признания недействительной сделки купли-продажи суд может взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга.
Как избежать: “Если квартира была куплена супругами в период брака, то при ее продаже обязательно нотариально удостоверенное согласие другого из супругов на ее продажу”, – обратил внимание Эдуард Багиров, председатель Международной лиги защиты прав граждан Украины. Поэтому если вы покупаете жилье у человека, состоящего в браке, обязательно потребуйте этот документ.

Ситуация 3. Чтобы уменьшить налоги, квартиру продают под видом дарения или занижают реальную цену в договоре.
Чем грозит: Суд может обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Но, поскольку в договоре указаны искаженные данные, покупатель получит либо сумму, назначенную в договоре, либо вообще останется у разбитого корыта.
Как избежать: При заключении сделки в договоре обязательно указывайте реальную рыночную стоимость квартиры или дома.

Ситуация 4. При продаже квартиры были подделаны документы, подписи, не предоставлены некоторые документы.
Чем грозит: Суд может обязать каждую из сторон вернуть все, что они получили во время сделки. Если у продавца не будет денег, которые нужно вернуть покупателю, на его имущество может быть возложено взыскание.
Как избежать: Недостоверную подпись или поддельные бумаги суд обычно устанавливает с помощью экспертизы. Заказав экспертизу (например, правоустанавливающих документов или подписей на согласии мужа/жены) до подписания договора, можно снизить риск. Также не помешает проконсультироваться с юристом, который подскажет полный перечень документов для оформления сделки.

Ситуация 5. Человек, который продал квартиру, оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком.
Чем грозит: Попечитель такого человека может подать в суд иск о признании сделки недействительной. Покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах ограниченно дееспособного гражданина сделка может быть по требованию его попечителя признана судом действительной, если она совершена к его выгоде.
Как избежать: Выявить такого человека можно, пообщавшись с соседями или наведя справки о продавце в соответствующих инстанциях.

Ситуация 6. В квартире прописан человек, находящийся в местах лишения свободы или в доме престарелых.
Чем грозит: Если этот человек является совладельцем квартиры и заявит через суд о своих правах, вас могут признать незаконно вселенным лицом и заставят выселиться. У человека, просто прописанного в качестве члена семьи, тоже есть шансы отстоять свои права через суд.
Как избежать: Как и в случае с приватизацией, нужно тщательно проверять всех членов семьи продавца, их фактическое место жительства и имущественные права. Если вы узнаете, что кто-то из прописанных находится в доме престарелых или местах лишения свободы, попросите показать разрешения самого собственника или, если такового нет, попечителя. Также требуйте у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев.

Ситуация 7. Сделку совершили дети до 14 лет, или дети от 14 до 18 лет без согласия родителей и органа опеки.
Чем грозит: Если ребенку до 14 лет, сделка считается недействительной в момент заключения. Когда квартиру продают дети от 14 до 18 лет без согласия родителей, сделку могут признать незаконной через суд. В любом случае, вас могут заставить вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Договору могут придать силу, если сделку одобрят родители ребенка (попечители).
Как избежать: На практике, конечно же, 10-летнего продавца квартиры встретишь нечасто. Но детям квартира может достаться по наследству. Важно, чтобы ее продажей занимался законный представитель, а не самозванец. “Для совершения несовершеннолетним такой сделки должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение органов опеки, – говорит Юлия Курило. – В противном случае ни один нотариус подобную сделку не удостоверит”.
* – Каждая ситуация требует индивидуального подхода и может иметь разные правовые последствия. Поэтому в каждом случае лучше проконсультироваться с юристом.

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников.
Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.
Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.
Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно
Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.
Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).
Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества.
К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.
Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.
Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре
Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.
Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.
Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу
Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.
Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.
Возможные обходные пути и их затратность
На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.
Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.
Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом.
В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.
Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т. е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.
Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.
Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.
Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.