|
|
|||
| |
|
|||
|
Компания
О компании
Услуги
Стиль работы
Принципы работы с клиентом
Наши достиженияКонтактная информация
Фирменная символика
Статьи
Эксклюзивные договора
Статьи Агентства
Новостройки
Строительство
Закон и право
Дизайн и ремонт квартир
Риелторская деятельность
Недвижимость за рубежом
Аренда
Загородная недвижимость
Коммерческая недвижимость
Вторичный рынок жилья
Ипотечное кредитование
Другие статьи
Риелторский юмор
Экспертная оценка
Оценка жилой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости
Оценка земли
Оценка бизнеса
Полезная информация
Договора и документы
Кодекс этики риелтора
Справочник риелтора
Глоссарий рынка недвижимости
Словарь оценочных и инвестиционных терминов
Законы и кодексы
Карта г. Черновцы
Сайты власти
Полезные ссылки
Блоги известных людей
|
Телефонные коды городов Украины
А Акр (Acre) – мера площади, равная 43 560 кв. футов, 1840 кв. ярдов или, приблизительно, 0,4 га. В База (базовая процентная ставка) \Base (base interest rate) – единица плюс процентная ставка за период. Математически это выражается следующим образом – S* (1 + i), где S база; i процентная ставка за период. Базовая рента (Base rent) – минимальная ставка арендной платы, причитающаяся собственнику земли при процентной аренде или при аренде, предусматривающей рост операционных расходов. Д Дата оценки (Date of appraisal) – дата, на которую действительно мнение об оценке. То же, что и Оценочная дата (Appraisal date) Единица сравнения (Unit of comparison) – единица измерения, общая для оцениваемой собственности и сопоставимых объектов. Ж Жизненный цикл среды местоположения объекта (Neighborhood life cycle) – включает следующие этапы: рост, зрелость, упадок и возможное обновление. Жилая собственность, сдаваемая в аренду (Residential rental property) – собственность, по которой 80% или более валового рентного дохода составляет доход от жилых единиц. З Заем промежуточный (Gap loan) – кредит, покрывающий период с наступления срока погашения строительной ссуды до времени выполнения условий, поставленных постоянным кредитором; любая ссуда, восполняющая недостаток средств в том случае, когда постоянное финансирование и собственные средства инвестора не покрывают затраты на проект. Закладная или ипотека (Mortgage) – финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской. Закладная с дисконтом (Discounted mortgage) – закладная, продаваемая по цене ниже остатка основной суммы кредита с тем, чтобы обеспечить инвестору покупателю удовлетворительный уровень отдачи.
Заключение суда о недостаточности уплаченной суммы (Deficiency judgment) – личный иск, основанный на судебном решении против должника. Обычно имеет место в случае, когда заемщик теряет право на выкуп заложенного имущества, однако цена, полученная при его продаже, не покрывает неоплаченного остатка ипотечного долга. Залоговое право (Lien) – законно признанное право предъявлять требование на собственность другого лица в случае неуплаты долга или невыполнения обязательства. Залоговое право "мастерового" (Mechanic’s lien) – установленное законом залоговое право, налагаемое на собственность лицом, которое не получило должной компенсации за выполненную работу (мастеровой) или предоставленный материал (поставщик) для застройки земли. Залоговое право, младшее (Junior lien) – закладная, которая является следующей по приоритетности к ранее зарегистрированному праву или к праву, по отношению к которому она субординирована. Затратный подход (Cost approach) – подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Требует оценки текущей полной стоимости воспроизводства (в некоторых случаях полной стоимости замещения). То же, что и Подход суммирования (Summation approach.) Затраты капитальные (в бухгалтерском учете) (Capital expenditure) – сумма, выплаченная за приобретение чего либо, сохраняющего стоимость на протяжении продолжительного периода времени, в отличие от того, что будет потреблено в текущем году. Затраты косвенные (Indirect costs) – затраты, связанные со строительством, которые невозможно идентифицировать по конкретным элементам застройки, включают платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, затраты на управление и т.п. Затраты на финансирование (Financing costs) – взносы и другие сборы, которые должны быть выплачены для того, чтобы получить заем. Затраты по удержанию (Carrying charges) – затраты, связанные с владением землей, не приносящей доход, или с землей, на которой осуществляются работы по освоению и строительству. Затраты прямые (Direct costs) – затраты, непосредственно связанные с физическим осуществлением проекта, такие, как, например, затраты на сталь, кирпич, пиломатериалы и труд. Затраты ретроспективные (Historical cost) – фактическая стоимость объекта по затратам на момент завершения его строительства. Здания и сооружения, улучшения (Improvements) – вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д. Земельная аренда (Ground lease) – аренда участка обычно на длительный срок. Земельная рента (Ground rent) – платеж, производимый арендатором по договору о земельной аренде. Земля недозастроенная (Under improved land) – участок, застроенный в меньшей степени, чем требуется для того, чтобы извлекать из него прибыль. Зонирование (Zoning) – правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования. И Избыточный ускоренный износ (Excess accelerated depreciation) – сумма, на которую годовой или общий износ, начисленный по ускоренному методу, превышает износ, рассчитанный по прямолинейному методу при одинаковых сроках полезной жизни актива. Издержки альтернативные (Opportunity cost) – принцип, согласно которому разумный инвестор не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем за обладающую такой же привлекательностью замену, вне зависимости от того, будет ли эта замена объектом недвижимости или другим активом, который обещает равные финансовые выгоды при равном риске. Износ в оценке (Depreciation) – это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. См.: Учет износа (Depreciation accounting). Износ накопленный (Accrued depreciation) – в оценке это любая потеря полезности, которая приводит к тому, что действительная стоимость собственности становится меньше полной стоимости воспроизводства. То же самое, что и Уменьшившаяся полезность (Diminished utility). Износ неустранимый (Incurable depreciation) – износ, затраты на устранение которого превосходят соответствующую прибавку к стоимости. Износ по балансу (Book depreciation) – бухгалтерское понятие, означающее начисление определенной суммы в целях возврата капитала, инвестированного в изнашивающиеся активы. Износ по компонентам (Component depreciation) – износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие, как крыша, ковровое покрытие полов, фундамент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.
Износ ускоренный (Accelerated depreciation) – метод начисления износа в целях подоходного налогообложения, который предполагает более быстрое списание стоимости по сравнению с прямолинейным износом. Износ устранимый (Curable depreciation) – износ, затраты на ликвидацию которого оправданны с точки зрения доходности. Износ физический (Physical depreciation) – снижение полезности или привлекательности собственности из за ухудшения ее физического состояния. Имущество недвижимое (Realty) – термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле. Инвестиции (Investment) – вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли. Инвестиционная отдача (Investment yield) – внутренняя ставка дохода на инвестиции. Инвестиционная привлекательность (Investment appetite) – характеристики инвестиций, требуемые конкретным инвестором. Инвестиционная собственность (Investment property) – актив, приобретенный для извлечения доходов или прибыли. Инвестиционная стоимость (Investment value) – стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора. Инвестиционный анализ (Investment analysis) – исследование инвестиционной собственности, определяющее ее соответствие специфическим потребностям конкретного инвестора.
Инвестор (Investor) – лицо, приобретающее инвестиционную собственность. Интерес долевой (Fractional interest) – частичный интерес в недвижимости, например сервитут. Интерес остаточный (Remainder) – будущий интерес, который создается одновременно с предоставлением объекта недвижимости в аренду/пользование на ограниченный или потенциально ограниченный срок.
Интерес частичный (Partial interest) – интерес в недвижимости, меньший, чем полное право собственности. Интерполяция (Interpolation) – процесс определения стоимости, которая, по имеющимся данным, находится в промежутке между двумя известными суммами. Инфляция (Inflation) – снижение покупательной способности валюты, обычно измеряемое индексом потребительских цен, публикуемым Бюро трудовой статистики. Ипотека "пружинная" (Springfield mortgage) – кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Ипотека "шаровая" (Ваllооn mortgage) – частично самортизированная ипотека, часть первоначальной основной суммы которой должна быть выплачена в конце срока кредита; также ипотечный кредит, по которому периодически выплачиваются одни только проценты, а основная сумма погашается целиком в конце срока. Ипотека долевая, или ипотека с участием (Participation mortgage) – соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и/или в доходе. Ипотека завершающая (Wraparound mortgage) – младшая ипотека, которая учитывает в своем балансе один или более ипотечных кредитов. Ипотека на покупку (Purchase money mortgage) – кредит, предоставляемый продавцом покупателю для покрытия части или всей цены покупки. Ипотека отсроченная \Term mortgage (straight term)\ – метод финансирования, при котором в течение срока кредита выплачивается один только процент. По истечении срока кредита должна быть погашена вся основная сумма долга. Ипотека первая (First mortgage) – право первоочередного удержания собственности, обеспечивающей погашение долга. Приоритетное по отношению к правам последующих кредиторов. Ипотека постоянная (Permanent mortgage) – долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью. Ипотека принятая (Assumed mortgage) – обязательство по ипотечному кредиту, перешедшее к покупателю. Последний несет ответственность, в случае если при потере права на выкуп заложенного имущества часть долга останется непогашенной; первоначальный заемщик несет вторичную ответственность. Ипотека ролл-оверная (Rollover mortgage) – ипотечный кредит, подлежащий погашению через определенные интервалы; кредитор соглашается возобновить кредит, однако по новой процентной ставке. Ипотека ролл-оверная, канадская(Canadian rollover mortgage) – кредит, условия которого периодически пересматриваются; при этом срок погашения остается фиксированным (например, 25 или 30 лет), а процентная ставка и соответственно ежемесячные платежи по кредиту периодически пересматриваются (например, каждые 3 или 5 лет). См. также: Ипотека с пересматриваемой ставкой (Renegotiated rate mortgage). Ипотека самортизированная (Amortized mortgage) – финансовый долг, выплачиваемый за определенный срок сериями периодических взносов. Кредит мажет быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачена в течение срока кредита; он может быть погашен частично в этом случае в конце срока должен быть произведен “шаровой” платеж для полного погашения долга. Ипотека с выплатой одних только процентов (Interest only mortgage) – шаровая ипотека, предусматривающая периодические выплаты одних только процентов. Ипотека с гибким погашением (Flexible payment mortgage) – вариант ипотеки с нарастающими платежами. Часто требует внесения депозита на сберегательный счет в дополнение к денежному платежу покупателя за собственность. Данный инструмент может иметь другие названия. Ипотека с нарастающими платежами (Graduated payment mortgage – GPM) – соглашение о финансировании, согласно которому в начале срока кредита месячные выплаты ниже того уровня, который был бы в случае ипотеки с равновеликими платежами. Эти платежи периодически возрастают, пока не достигнут величины, необходимой для полной амортизации кредита. Ипотека с обратным аннуитетом (Reverse annuity mortgage) – финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику; остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов. Ипотека с переменной ставкой (Variable rate mortgage – VRM) – ипотечный кредит, предусматривающий периодическое, например ежегодное, изменение ставки процента. Ипотека с пересматриваемой ставкой (Renegotiated rate mortgage) – вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени. См также Ипотека канадская ролл-оверная (Canadian rollovermortgage). Ипотека с равномерными выплатами (Level payment mortgage) – метод погашения кредита, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными. Ипотека с участием в приросте стоимости (Shared appreciation mortgage) – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости. Ипотека традиционная (Conventional mortgage) – любой ипотечный кредит, за исключением гарантированных Администрацией ветеранов США или застрахованных Федеральной администрацией по жилью. Ипотека частично амортизируемая (Partially amortized) – метод погашения кредита, при котором остаток непогашенного mortgage: долга по истечении срока кредита не равен нулю, поэтому должен быть произведен “шаровой” платеж. Ипотечная постоянная (Mortgage constant) – соотношение между ежегодными требованиями по ипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами. То же, что и Кредитная постоянная (Loan constant). Ипотечный коэффициент (Mortgage coefficient) – сумма, умножаемая на финансовую характеристику ипотеки, в частности С-фактор Эллвуда. К Капитал (Capital) – накопленное богатство физического лица или предприятия. Капитализация дохода, не ограниченного во времени (Capitalization in perpetuity) – капитализация потока доходов, который, как ожидается, не будет меняться и не ограничен во времени; или капитализация актива, который, как ожидается) будет продан по той же цене, что и цена покупки, и, следовательно, не требует возмещения капитала.
Капитализация по "расщепленной" ставке (Split rate capitalization) – капитализация, при которой для оценки прогнозируемых поступлений и/или оттоков денежных средств по одному и тому же объекту используются две различные процентные или дисконтные ставки. Капитализация прямолинейная (Straight line capitalization) – метод расчета коэффициента капитализации для недвижимости путем прибавления к ставке процента нормы прямолинейного возврата капитала. Капитализировать (Capitalize) – привести будущий поток доходов к единой сумме его текущей стоимости. Капитал собственный, первоначальный (используется в двух смыслах) – как денежный платеж покупателя при покупке собственности (термин Original equity ); как сумма денежных средств и/или другой ценный вклад, используемый владельцем недвижимости в качестве первоначального платежа (термин Initial equity ). Кикер (Kicker) – право кредитора по закладной или другого инвестора участвовать в доходах, помимо получения выплат в счет погашения основной суммы долга и процентов. То же, что Кикер на собственный капитал (Equity kicker) и Участие кредитора (Lender participation). Кикер на собственный капитал (Equity kicker) – см. Кикер (Kicker). Клаузула о ненанесении вреда (Hold harmless clause) – см. Оправдывающее обстоятельство (Exculpation). Клаузула о попытке продажи (Due on sale clause) – клаузула в закладной, которая позволяет кредитору потребовать досрочного погашения кредита, если была сделана попытка продать или передать заложенную собственность без предварительного получения согласия кредитора. Также известна как Клаузула о попытке передачи (Due on transfer clause). Кодекс строительный (Building code) – постановления, принимаемые местными органами власти и определяющие минимальные стандарты строительства новых зданий или внесения крупных изменений в старые здания. Кондоминиум (совладение) (Condominium) – правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности. Контракт за титул (Contract for deed) – вид финансового соглашения между продавцом и покупателем собственности. Продавец передает имущество, однако сохраняет титул собственности до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма или значительная часть цены продажи. Если покупатель не соблюдает соглашений, продавец может аннулировать контракт, оставив все платежи в качестве ренты. Контракт земельный (Land contract) – соглашение, по которому продавец принимает первый денежный платеж за участок земли, однако обычно не передает титул на собственность до тех пор, пока не погашена вся сумма долга. То же, что Контракт за титул (Contract for deed). Контракт с рассрочкой (Installment contract) – см. Контракт за титул (Contract for deed). Конфискация (Condemnation) – процесс изъятия частной земли. По конституционному закону собственность может быть изъята для общественного пользования при выплате справедливой компенсации. Корректировки (поправки) (Adjustments) – используются в подходе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Коэффициент (Coefficient) – фактор, который предшествует другому. Например, в выражении “5х” коэффициент равен 5. Коэффициент занятости (Occupancy rate) – отношение арендованных площадей к общим площадям, подлежащим сдаче в аренду. Коэффициент застройки участка (Floor area ratio FAR) – показывает соотношение между площадью здания и земли. Например, FAR 2:1 означает, что на 1 кв. фут земли может приходиться 2 кв. фута поэтажной площади здания. Если предполагается застроить только половину земельного участка, то на нем можно построить 4 этажное здание. Коэффициент ипотечной задолженности (Loan to value ratio) – соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью собственности. Коэффициент капитализации \Capitalization rate (cap rate)\ – ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Последняя рассчитывается как отношение периодического дохода к коэффициенту капитализации. В сфере недвижимости коэффициент капитализации должен включать процент и во многих случаях возврат капитала. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений (Building capitalization rate) – коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала. Коэффициент неплатежеспособности (Default ratio) – См. Точка самоокупаемости (Break even point). Коэффициент операционных расходов (Expense ratio) – определяется путем деления величины стабильных операционных расходов на действительный валовой доход. Коэффициент операционных расходов (Operating expense ratio) – отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу. Коэффициент покрытия платежей по долгу (Debt service coverage ratio) – определяется путем деления суммы чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга (выплата основной части долга и процента). Коэффициент поправки на местные условия (Local adjustment factor) – коэффициент, применяемый для учета различий в стоимости строительства в разных городах США. Для среднего города он принимается за 100%; для районов с высокими затратами превышает 100%; для районов с низкими затратами меньше 100%. Коэффициент собственного капитала (Equity ratio) – процентное соотношение между суммой денежного платежа покупателя и общей ценой покупки; или соотношение между стоимостью собственного капитала и полной стоимостью объекта в любой момент времени. Коэффициент улучшений (Improvement ratio) – отношение стоимости зданий и сооружений к стоимости всей собственности. Коэффициент эффективности (Efficiency ratio) – отношение площади, подлежащей сдаче в аренду, к общей площади здания. Кредитная постоянная (Loan constant) – см. Ипотечная постоянная (Mortgage constant). Кредитор по ипотеке (Mortgagee) – кредитор, получающий собственность в залог под обеспечение долга. Кредит пороговый (Floor loan) – минимальная сумма кредита, которая будет предоставлена кредитором по завершении строительства зданий и сооружений. Кредит самоамортизирующийся, ипотечный (Self amortizing mortgage loan) – ипотечный кредит, требующий равновеликих ежегодных платежей, достаточных для выплаты процентов и погашения всей основной суммы долга в течение установленного срока. Кредит строительный (Construction loan) – промежуточный кредит, необходимый для строительства зданий и сооружений. Для него обычно характерны промежуточные выплаты, осуществляемые по мере прохождения различных этапов строительства, а также плавающая ставка процента, привязанная к определенному индексу, такому, как базисная ставка. М МАI – Член Американского института оценщиков недвижимости Местоположение стопроцентное (Hundred percent location) – местоположение, которое позволяет получать максимальную выручку на 1 кв. фут при конкретном варианте использования в данном географическом районе. Метод инвестиционной группы (Band of investment) – техника расчета общего коэффициента капитализации, определяемого структурой финансирования проекта и уровнем компенсации, требуемым каждым из источников финансирования. Метод количественного обследования (Quantify survey method) – метод оценки стоимости воспроизводства путем суммирования затрат по каждому элементу, используемому при строительстве, затрат на оплату труда по каждому элементу, а также косвенных затрат. См. также: Оценка затрат (Cost estimating). Метод кумулятивного построения (Build up method) – процесс расчета коэффициента капитализации, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. Метод начисления износа (Depreciation method) – в налогообложении метод, используемый для определения суммы налоговых вычетов на износ по определенным видам активов. В целом методы начисления износа могут подразделяться на прямолинейные и ускоренные. Метод разбивки по компонентам (Unit in place method) – метод оценки стоимости строительства путем расчета суммы затрат на единицу каждого компонента и последующего ее умножения на общее число единиц в данном объекте (например, на число кв. футов крыши). Метод разбивки по профилю работ (Trade breakdown method) – метод оценки в затратном подходе; затраты группируются по различным видам работ, таким, как плотницкие, каменная кладка, сантехнические работы и т.п. См. также Оценка затрат (Cost estimating). Метод сравнения (Comparison method) – см. Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach). Метод сравнительной единицы (Comparative unit method) – метод оценки затрат на строительство здания путем определения полной стоимости 1 кв. фута или другой единицы базового сооружения, взятого в целом. См. также: Оценка затрат (Cost estimating). Метод срока службы (жизни) (Age life method) – метод оценки накопленного износа путем умножения стоимости полного воспроизводства на коэффициент, равный отношению фактического возраста объекта к продолжительности его полезной экономической жизни. Мультипликатор валовой, рентный (доходный) (Gross rent (income) multiplier) – результат деления продажной цены собственности на потенциальный или действительный валовой доход. См. также: Мультипликатор (Multiplier). Мультипликатор дохода (Income multiplier) – коэффициент который выражает стоимость собственности как сумму, кратную периодическому доход, приносимому собственностью. См. также: Валовой рентный (доходный) мультипликатор (Gross rent (income) multiplier). Мультипликатор, или множитель (Multiplier) – коэффициент, на который умножается сумма. См. также Мультипликатор рентный, валовой (доходный) (Gross rent (income) multiplier). Мультипликатор рентный (Rent multiplier) – см. Мультипликатор рентный, валовой (доходный) (Gross rent (income) multiplier). Накопление единицы за период (Accumulation of one per period) – то же самое, что и накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one) или сумма единицы за период (Amount of one per period). Накопленная сумма денежной единицы (Compound amount of one) – фактор, используемый для расчета будущей стоимости текущей суммы, при том условии, что последняя будет удерживаться в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Рассчитывается по формуле S” = (1 + i)t См.: Сумма единицы (Amount of one) и Будущая стоимость единицы (Future worth of one). Накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one per period) – данный фактор ответит на вопрос, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Фактор рассчитывается по формуле: S” = ((I +i) 1/i См.: Сумма единицы за период (Amount of one per period). Будущая стоимость единицы за период (Future worth of one per period). Накопление единицы за период (Accumulation of one per period). Налоговая база, скорректированная (Adjusted tax basis) – налоговая база актива, учитывающая корректировки на износ и другие важные факторы. Налоговое укрытие (Tax shelter) – снижение налогооблагаемого дохода в результате осуществления инвестиций. Начисление износа (Depreciation allowance) – сумма, заявленная в бухгалтерских отчетах и отражающая размер начислений для замещения активов компании. Начисление износа по снижающемуся остатку (Declining balance depreciation) – метод ускоренного начисления износа, при котором остаточная стоимость является базой для расчета износа следующего года. Невыполнение обязательств (Default) – в ипотечном финансировании неспособность заемщика выполнить обязательства по контракту, что может служить кредитору основанием для лишения заемщика права выкупа заложенного имущества. Недвижимость (Real estate) – земля и все, что постоянно закреплено на ней. Неликвидность или низкая ликвидность (Illiquidity) – невозможность (актива) быть быстро конвертированным в деньги. Новая собственность (New property) – здания и сооружения на объекте собственности, первоначальное использование которых начинается налогоплательщиком. Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment) – см. Норма возврата капитала (Recapture rate). Норма возмещения капитала (Capital recovery rate). Норма возврата капитала (Recapture rate) – ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого от этого актива. То же, что и Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment). См. также: Норма возмещения капитала (Capital recovery rate). Норма возмещения капитала (Capital recovery rate) – процент капитала, который ежегодно возвращается инвестору. То же, что Норма возврата инвестиций (Rate of return of investment). См. также: Норма возмещения (Recapture rare). О Обеспечение программное (Software) – программы, управляющие компьютером; в отличие от Аппаратных средств (Hardware) самого компьютера и периферийных устройств. Обратная величина (Reciprocal) – результат, полученный делением единицы на данное число. Обслуживание долга (Debt service) – выплаты процентов и основной суммы кредита. То же, что и Требование по закладной (Mortgage requirement). Общая площадь, подлежащая сдаче в аренду (Gross leasable area – GLA) – общая поэтажная площадь, предназначенная исключительно для использования арендаторами. Обычно измеряется (в кв. футах) от центральной линии общих перегородок и от внешних стен. Объединение участков (Plottage) – происходит, когда два или больше участков объединяются таким образом, что стоимость единого участка больше, чем сумма стоимостей отдельных участков. Обязательства текущие (Current liabilities) – краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года. Обязательство отсроченное (Deferred liability) – долг, который не обязательно должен быть выплачен в текущем году. Ускоренное начисление износа часто приводит к отсроченным обязательствам по уплате подоходных налогов. Обязательство по ипотеке (Mortgage commitment) – соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту. Обязательство резервное (Standby commitment) – соглашение между кредитором и застройщиком, согласно которому кредитор готов за вознаграждение предоставить кредит на определенную сумму и на конкретный период времени. Ограничение по договору (Restrictive covenant) – см. Ограничивающее условие (Deed restriction). Ограничивающее условие (Limiting condition) – заявление в отчете об оценке, которое описывает препятствие или обстоятельство, которое повлияло на сумму оценки. Операционные расходы (Operating expenses) – расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги. Оправдывающее обстоятельство (Exculpation) – контрактное соглашение, по которому одна из сторон в особо оговоренных случаях освобождается от личной ответственности. То же, что и Клаузула о ненанесении вреда (Hold harmless clause). Опцион (Option) – право, предоставляемое собственником недвижимости другой стороне, выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях. См. также Денежный платеж покупателя (Down payment). Ориентиры (Guidelines) – список предполагаемых сроков полезной жизни активов для определения вычетов на износ в целях подоходного налогообложения. Опубликован в Процедуре 62 21 Кумулятивного бюллетеня (1962) Налогового управления США. Остатка техника (Residual techniques) – методы, используемые для оценки стоимости зданий/сооружений или земли, если известны чистый операционный доход, а также стоимость и требования к доходности земли или зданий/сооружений. Сумма чистого операционного дохода, невостребованная по тем из активов, стоимость которых известна, капитализируется для определения стоимости других активов. Остаток (Residual) – недвижимость считается остаточной в том смысле, что ее стоимость определяется суммой компенсации, оставшейся после оплаты других факторов производства. Осуществимость (оправданность) (Feasibility) – разумная вероятность выполнения определенных инвестиционных задач с учетом рыночных условий, наличия финансовых средств и других ресурсов, а также имеющихся ограничений. Ответственность по подоходному налогу (Income tax liability) – налог, который обязан выплатить собственник, определяемый как произведение налогооблагаемого дохода на налоговую ставку в каждой предельной налоговой категории. Отдача (Yield) – процент, полученный инвестором на инвестиции. См. также: Текущая отдача (Current yield) и Конечная отдача (Yield to maturity). Отдача конечная (Yield to maturity) – эффективная ежегодная ставка дохода на инвестиции, включающая периодический доход и выручку от перепродажи. Внутренняя ставка дохода на инвестиции. См. также: Отдача (Yield) и Отдача текущая (Current Yield). Отдача текущая (Current yield) – показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам. Текущая отдача не отражает изменения в стоимости инвестированного капитала и рассчитывается по следующей формуле: То же: Отдача текущая, Ежегодный доход/Инвестиции. См. также: Отдача (Yield) и Отдача конечная (Yield to maturity). Отчет балансовый (Balance sheet) – бухгалтерский документ, отражающий финансовое положение предприятия на определенную дату. Отчет об оценке (Appraisal report) – документ, предоставляемый оценщиком для подтверждения его мнения о стоимости. Отчет может быть подготовлен в краткой (на одну страницу) или полной (повествовательной) форме. Обычно отчет должен включать: сопроводительное письмо; определение оцениваемой собственности и связанных с ней прав; оценку стоимости; дату оценки; допущения и ограничивающие условия; основную часть с описанием собранной информации и методов, использованных для получения мнения о стоимости; согласование результатов, полученных разными методами; приложения, фотографии и другие материалы. Отчет финансовый (Financial statement) – отчет, содержащий информацию об активах и пассивах, или доходах и расходах. Отчет финансовый, гипотетический (Pro forma statement) – финансовый документ, который показывает прогнозируемые или ожидаемые суммы. Отягощающее условие (Encumbrance) – любой интерес или требование на землю другого лица, что каким либо образом обременяет или снижает стоимость этой собственности. Оценка долевая (Fractional appraisal) – оценка только одного элемента или правового интереса во всей собственности. Например, оценка прав на воздушное пространство отдельно от прав на поверхность земли и прав на недра. Оценка затрат (Cost estimating) – процесс расчета приблизительной стоимости строительства зданий и сооружений одним из нескольких методов. См. также: Метод количественного обследования (Quantity survey method), Метод разбивки по компонентам (Unit in place method), Метод разбивки по видам работ (Trade breakdown method), Метод сравнительной единицы (Comparative unit method). Оценка (используется в двух смыслах) – как некое мнение о стоимости или оценка стоимости (Appraisal); какпроцесс (Valuation), включающий анализ физических, экономических и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Процесс оценки включает в себя два этапа: подготовительный (сбор и анализ информации) и окончательный (оценка объекта недвижимости несколькими методами с последующим согласованием результатов). Оценка независимая (Independent appraisal) – оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной. Оценка стоимости, окончательная (Final value estimate) – оценка стоимости, выведенная после того, как оценщик проанализировал данные, согласовал показания стоимости, полученные с применением трех основных подходов, и вынес окончательное суждение о стоимости. Оценочная дата (Appraisal date) – см. Дата оценки (Date of appraisal). Оценочная стоимость (Assessed value) – оценка собственности в целях поимущественного налогообложения. Оценщик (Appraiser) – лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности. П Пакет (пучок) прав (Bundle of rights) – правовая теория, используемая для определения природы объекта собственности. Согласно ей объект собственности представляет собой совокупность прав, которые могут быть проданы раздельно, таких, как права владения, использования, контроля, получения выгод, распоряжения собственностью. Партнер генеральный (General partner) – в товариществе лицо, которое управляет фирмой и несет личную ответственность по ее обязательствам. Перегрузка земельного участка (Overimprovement) – имеет место, когда собственник применяет к земле больше факторов производства, чем может быть прибыльно использовано. Переменная (Variable) – фактор, который может меняться. Переоценка (Reassessment) – изменение в оценочной стоимости собственности в целях налогообложения. Период владения (Holding period) – период реализации права собственности на объект, с даты покупки до даты продажи. Период возврата капитала (Capital recovery period) – период, в течение которого, как ожидается, собственность принесет доход конкретному инвестору и за который любая потеря капитала должна быть возмещена потоком операционного дохода. Период окупаемости (Payback period) – время, необходимое для получения от проекта денежных средств, равных первоначально инвестированной сумме. Период прогнозный (Projection period) – период прогнозируемого владения анализируемым инвестиционным активом. Период сдачи в аренду (Rent up period) – период, начинающийся с момента завершения строительства и заканчивающийся по достижении нормального уровня загрузки. Плата за управление (Management fee) – одна из статей текущих расходов; выплачивается за осуществление надзора за использованием недвижимости. Платеж "шаровой" (Balloon payment) – остаток долга, не выплаченный в форме периодических платежей и подлежащий погашению в конце срока кредита. Платеж в рассрочку (Installment payment) – один периодический платеж основной суммы долга и процентов, требуемый в качестве периодической выплаты по ипотечному кредиту. Платеж покупателя, денежный (Down payment) – денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу при совершении сделки; в сумме с величиной ипотечного кредита составляет цену продажи. По завершении сделки становится собственным капиталом. См. также: Капитал собственный, первоначальный (Original equity). Повышение (Escalation) – повышение ставки процента или арендной платы с наступлением определенных оговоренных событий или условий или перекладывание прироста операционных расходов на арендаторов. Повышение стоимости (Appreciation) – рост стоимости. Подход капитализации (Capitalization approach) – см. Доходный подход (Income approach). Подход рыночной информации (Market data approach) – см. Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales compares on approach). Подходы к оценке (Appraisal approaches) – традиционные подходы к оценке стоимости, используемые профессиональными оценщиками. См. также: (А) Подход прямого сравнительного анализа продаж (Direct sales comparison approach) то же, что Подход рыночной информации (Market data approach). Известен также как Рыночный подход (Market approach), Подход рыночных продаж (Market sales approach) и Подход сравнения продаж (Sales comparison approach). (Б) Затратный метод (Cost approach) то же, что Подход суммирования (Summation approach). (В) Доходный подход (Income approach) то же, что Подход капитализации (Capitalization approach). Также известен как Подход капитализации дохода (Income capitalization approach). Покупатель собственного капитала (Equity purchaser) – тот, кто покупает долю другого лица в проекте, при этом не обязательно принимая на себя личную ответственность по кредиту. Полезность функциональная (Functional utility) – показатель того, на сколько проект сопоставим с рыночными стандартами. Постоянная (Constant) – показатель, величина или сумма которого остается неизменной (например, постоянная по обслуживанию долга). То же, что Контракт с рассрочкой (Installment contract) и Земляной контракт (Land contract). Также известен как Контракт на продажу земли (Land sales contract) и Контракт на продажу земли в рассрочку (Installment land contract). Постоянная по обслуживанию долга \Debt service constant (percentage)\ – процентное отношение ежегодных выплат основной части долга и процентных платежей к первоначальной сумме кредита. См. также: Ежегодное обслуживание долга (Annual debt service). Поступления денежных средств (Cash flow) – см. Денежные поступления до уплаты налогов (Before tax cash flow). To же, что и Денежные поступления до вычета налогов (Cash throw off). То же, что Ставка денежных поступлений на собственный капитал (Equity dividend rate). Права на воздушное пространство (Air rights) – право использовать, контролировать и занимать воздушное пространство или его часть над конкретным участком земли. Права на минеральные ресурсы (Mineral rights) – право на долю в доходах от продажи минеральных ресурсов, которые могут быть извлечены из земли.
Право собственности полное (абсолютное) (Fee simple) – наивысшая сумма прав собственности на недвижимость, признаваемая законом. Предельная налоговая категория (Marginal tax bracket) – ставка федерального подоходного налога, которая будет применена к очередной сумме прироста облагаемого дохода. Предельная полезность (Marginal utility) – добавление к общей полезности объекта последней единицы ресурса. См. также: Принцип возрастающих и уменьшающихся (Increasing and decreasing returns, principle of). Предельная продуктивность (Marginal productivity) – см. Принцип вклада (Contribution, principle of). Принцип (Principle) – фундаментальная идея, на которой основываются другие положения. Принципал, или основная сумма (Principal) – единая сумма денег или капитала; также покупатель или продавец. Принцип вклада (Contribution, principle of) – принцип оценки, определяющий сумму, на которую увеличивается или уменьшается стоимость или чистый доход от хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого либо дополнительного фактора производства. То же, что Предельная продуктивность (Marginal Productivity). Принцип конкуренции (Competition, principle of) – принцип оценки, согласно которому в случаях, когда прибыль превышает доход, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на соответствующем рынке усиливается, что, в свою очередь, приводит к снижению средних чистых доходов. Принцип предвидения (Anticipation principle of) – принцип оценки, согласно которому стоимость определяется текущей стоимостью доходов или других выгод, получение которых ожидается в будущем от владения собственностью. Принцип сбалансированности (Balance, principle of) – принцип оценки, согласно которому для любого типа землепользования существует оптимальное сочетание различных факторов производства, обеспечивающее получение максимальной стоимости земли. Также известен как Принцип пропорциональности (Principle of proportionality). Принцип соответствия (Conformity, principle of) – принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Принципы оценки (Valuation principles) – логика, правила и экономические причины, объясняющие факторы, влияющие на стоимость. Приращение собственного капитала (Equity build up) – рост доли собственника в общей стоимости собственности по мере повышения последней и постепенного погашения основной суммы ипотечного долга. Прирост "незаработанный" (Unearned increment) – увеличение стоимости собственности, причиной которого были внешние по отношению к ней факторы; неожиданно полученный доход. Прогнозирование (Forecasting) – оценка будущих событий, основанная на нынешних знаниях, фактах, теории и суждении. Продажа в рассрочку (Installment sale) – финансируемая продавцом продажа, при которой в целях подоходного налогообложения поступления средств растянуты на несколько лет и сделка удовлетворяет некоторым особым требованиям. Продажа с возвратной арендой (Sale leaseback) – техника, используемая собственниками недвижимости как способ получения капитала. Предусматривает одновременную продажу собственности и взятие ее в аренду бывшим собственником, обычно на условиях чистой аренды. Продолжительность полезной жизни (Useful life) – период времени, в течение которого собственность, как ожидается, будет обладать полезностью с точки зрения той функции, для которой она предназначена. Производительность, или продуктивность (Productivity) – эффективное использование фактора производства. Пропорции переменные (Variable proportions) – согласно этому принципу земля может быть застроена различным образом, что изменяет ее собственную продуктивность. Простой процент (Simple interest) – процент, получаемый только на основную сумму долга, но не на начисленные ранее проценты. Процент или интерес (Interest) – сумма, выплачиваемая за пользование деньгами; степень прав в собственности на землю. Процесс оценки (Appraisal process) – процедура последовательного решения задачи, включающая анализ данных для получения заключения о стоимости. Прямая общая капитализация (Direct overall capitalization) – метод капитализации дохода, в основу которого положено деление чистого операционного дохода на коэффициент, полученный в результате анализа сопоставимых объектов и сравнения доходов от этих объектов с ценами их продажи. Прямолинейное начисление износа (Straight line depreciation) – метод начисления износа в целях подоходного налогообложения, по которому разница между первоначальными затратами на приобретение актива и его ликвидационной стоимостью вычитается равными долями в течение всего срока начисления износа. Пункт (Point) – один процент (1%). См. также Дисконтный пункт (Discount point) и Базовый пункт (Basis point). Р Расходы отсроченные (Deferred charges) – в бухучете издержки на оплату нематериальных активов, такие, как комиссионные за размещение ипотечного кредита или сдачу собственности в аренду, которые списываются в течение периода оказания соответствующих услуг. Расходы переменные (Variable expanses) – расходы, изменяющиеся пропорционально объему производства или использования, в противоположность тем, которые остаются постоянными вне зависимости от уровня использования. Расходы постоянные (Fixed expenses) – расходы, не зависящие от изменений в уровне загрузки объекта, например налог на собственность или выплаты по страховке. Расходы стабильные (Stabilized expenses) – равновеликий ежегодный эквивалент, предпочтительно на базе текущей стоимости, операционных расходов, которые предположительно будут изменяться от года к году. Реверсия (Reversion) – см. Выручка от перепродажи до уплаты налогов (Before tax resale proceeds). Регрессия множественная (Multiple regression) – математическая техника оценки стоимости собственности, исходя из известных переменных и цен на сопоставимые объекты. Резерв на замещение (Replacement reserve) – фонд, создаваемый для замены активов по мере их изнашивания. Также взносы в этот фонд. Резерв на износ (используется в двух смыслах) – в бухучете начисление балансового износа активов по активам (термин “Reserve for depreciation”); счет, на котором учитывается начисленный износ (термин “Depreciation reserve”). См. также: Начисление износа (Depreciation allowance). Ремонт текущий, отложенный (Deferred maintenance) – необходимые ремонтные работы, которые не были произведены. Иногда ремонтные работы откладываются для уменьшения расходов в определенном году. Рента, или арендная плата (Rent) – платежи за пользование недвижимостью. Рента контрактная (Contract rent) – сумма арендной платы, определенная арендным соглашением. Рента процентная (Percentage rent) – арендная плата, рассчитываемая как процент от продаж арендатора; обычно в дополнение к базовой арендной плате. То же, что и Избыточный доход (Overage income). Рента рыночная (Market rent) – рентный доход, который можно ожидать от собственности, с учетом нынешнего состояния рынка. См. также: Рента экономическая (Economic rent). Рента экономическая (Economic rent) – обычно – сумма валовых рентных доходов от здания, как если бы она устанавливалась рынком, в отличие от контрактной ренты, которая определена в договоре об аренде; в экономической теории избыточные поступления сверх той величины, которая необходима для того, чтобы задействовать фактор в производстве. См.: Рента рыночная (Market rent). Рефинансирование (Refinancing) – погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита. Риск (Risk) – непостоянство, или изменчивость; возможность того, что инвестор в недвижимость не получит ожидаемых доходов; также возможность убытков. Риск основной (Principal risk) – возможность того, что цена перепродажи инвестиционного актива будет ниже, чем первоначально предполагалось. Риск покупательной способности (Purchasing power risk) – возможность того, что сумма денежных средств, которые будут получены от инвестиций, и выручки от перепродажи актива будет иметь меньшую покупательную способность из за инфляции. Риск рыночной ренты (Market rental risk) – вероятность изменения рыночных ставок арендной платы, что повлияет на стоимость собственности, арендная ставка по которой фиксирована. Риск ставки процента (Interest rate risk) – вероятность того, что рыночные процентные ставки изменятся, что повлияет на стоимость инвестиций с установленной фиксированной ставкой. Ростовщичество (Usury) – взимание за пользование деньгами суммы, превышающей узаконенную ставку процента. Рынок (Market) – экономическая функция сведения вместе покупателей и продавцов через механизм цен. Рынок покупателя (Buyer’s market) – рынок, на котором покупатели могут добиться очень выгодных условий и цен. Обычно это обусловлено общей экономической ситуацией или избытком предложений определенного варианта землепользования в соответствующем регионе. С Сервитут (Easement) – право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица. Ситус (Situs) – термин, характеризующий экономическое местоположение недвижимости. Сложение (Assemblage) – процесс соединения двух или более участков земли в одно владение. Сложный процент (Compound interest) – процент, получаемый как на основную сумму, так и на любые ранее начисленные проценты. Собственность, или объект собственности (Property) – все, на что распространяется право собственности. Собственность коммерческая (Commercial property) – приносящая доход собственность, используемая под офисы, магазины или услуги; сюда не включаются жилье, объекты публичного или производственного назначения. Собственность на сданный в аренду объект (Leased fee) – интерес собственника в сданном в аренду объекте. Собственность незаложенная (Unencumbered property) – собственность, свободная от каких либо обязательств Собственность, приносящая доход (Income producing property) – собственность, приносящая ее владельцу периодический доход, например офисное здание или жилой комплекс. Собственность промышленная (Industry property) – недвижимая, собственность, используемая в промышленных целях; также зональная классификация, ограничивающая использование земли определенными вариантами. Собственность специального назначения (Special purpose property) – здание, предназначенное только для одного варианта использования, такое, как церковь, школа, станция автосервиса или театр. Перестройка для другого использования потребует существенных затрат. Собственный капитал (Equity) – сумма превышения обоснованной рыночной стоимости собственности над непогашенной задолженностью. Совместное предприятие (Joint venture) – соглашение между двумя или более физическими или юридическими лицами об участии в общем проекте или предприятии. Согласование, или сверка (Reconciliation) – в оценке процесс корректировки, при котором в характеристики сопоставимых объектов вносятся поправки с учетом особенностей оцениваемого объекта. Ранее называлась Корреляцией (Correlation). Соглашение об аренде с выкупом (Lease purchase agreement) – соглашение, по которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при выплате заранее согласованной суммы происходит передача титула собственности. Спекулянт (Speculator) – тип инвестора, который соглашается на значительно более высокий риск в обмен на возможность получения гораздо больших доходов. Спрос (Demand) – базовое экономическое понятие, определяющее количество товаров или услуг, которое будет куплено по определенной цене. Средняя ставка дохода (Average rate of return) – техника, используемая для оценки ставки дохода. При расчете данной ставки суммарные инвестиции вычитаются из суммарных поступлений от инвестиций. Результат делится на число лет владения и затем на общую сумму инвестиций. Срок жизни ориентировочный (Guideline life) – срок начисления износа актива, предлагаемый Процедурой 62 21 Кумулятивного бюллетеня (1962) Налогового управления США. Срок экономической жизни, оставшийся (Remaining economic life) – оцененное число оставшихся лет полезной жизни какого либо сооружения или его отдельного элемента. Ставка базисная (Prime rate) – ставка процента, взимаемого банком по краткосрочным кредитам, предоставляемым первоклассным клиентам. Ставка безопасная (Safe rate) – ставка дохода на инвестиции, которая может быть получена при относительно безрисковых вложениях средств. Ставка безрисковая (Risk free rate) – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, таким, как краткосрочные облигации Казначейства США и ликвидные депозиты, гарантированные правительством США. Ставка денежных поступлений на собственный капитал (Equity dividend rate) – см. Денежные поступления на денежные средства (Cash on cash). Ставка дисконта, коэффициент дисконтирования (Discount rate) – см. Ставка процента (Interest rate). Ставка дохода внутренняя (Internal rate ofreturn – IRR) – ставка, при которой дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными затратами. Ставка дохода, общая (Overall rate of return) – математический коэффициент, получаемый делением чистого операционного дохода на продажную цену или стоимость приносящей доход недвижимости. Также называется Общим коэффициентом капитализации (Overall capitalization rate). Ставка дохода финансового менеджмента (Financial management rate or return FMRR) – модифицированная модель внутренней ставки дохода, разработанная М.Чэпменом Финдлэем (M.Chapman Findlay) и Стивеном Д.Месснером (Stephen D.Messner). Ставка комбинированная (сложная) (Composite rate) – рассчитывается как средневзвешенная различных коэффициентов, применяемых к собственности. В методе Эллвуда R является комбинированной ставкой. Ставка налога (Tax rate) – ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога. Ставка отдачи на собственный капитал (Equity yield rate) – внутренняя ставка дохода на инвестиции в собственный капитал без учета подоходных налогов. Ставка плавающая (Floating rate) – переменная ставка процента, привязанная к какому либо взаимно согласованному индексу. Ставка процента (используется в двух смыслах) – как ставка, по которой предоставленные в кредит деньги приносят доход кредитору (термин “Rate of interest”); как ставка дохода на основную сумму. Ставка, используемая для приведения основных сумм к будущей стоимости либо для дисконтирования ожидаемых будущих сумм к текущей стоимости. Ставка процента не учитывает возврат капитала. Ее следует разделять на эффективную и номинальную ставки (термин “Interest rate”). Ставка процента номинальная (Nominal interest rate) – ставка процента установленная в контракте. Ставка процентная, ежегодная (Annual percentage rate – APR) – эффективная ежегодная стоимость кредита, рассчитываемая на основе процедур, определенных Правилом Z (“Правда при кредитовании”) (Regulation Z “Truth in Lending”). Ставка реинвестиций (Reinvestment rate) – ставка процента, по которой, как предполагается, будут реинвестироваться денежные средства, поступающие от приносящей доход собственности, а именно та их часть, которая обеспечивает возврат капитала. Ставка рисковая (Risk rate) – ставка дохода на инвестиции, необходимая для привлечения капитала; ставка чистого дохода, считающаяся соответствующей уровню риска. Ставка средневзвешенная (Weighted rate) – общий коэффициент капитализации, который учитывает доли различных инвесторов в выкупном капитале и соответствующие им рисковые ставки дохода. Стоимость (Value) – ценность товара или услуги, выраженная в деньгах. Стоимость аннуитета, текущая (Present worth (value) of an annuity) – стоимость равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по определенной ставке. Стоимость в обмене (Value in exange) – способность товара или услуги обмениваться на другие товары или услуги; текущая стоимость прав на будущие доходы. Стоимость воспроизводства, полная (Reproduction cost new) – текущая стоимость строительства точной копии оцениваемой собственности. Стоимость в пользовании (Value in use) – стоимость собственности при определенном варианте его использования, например по вкладу в доход, приносимый конкретным зданием. Стоимость в пользовании может отличаться от рыночной стоимости. Стоимость денег с учетом фактора времени (Time value of money) – концепция, основанная на том, что деньги должны приносить процент; ценность сегодняшних денег выше, чем ценность той же суммы, получаемой в будущем. Стоимость единицы (Unit value) – стоимость собственности, выраженная на единицу измерения, например для земли на 1кв. фут; для мотелей на один номер. Стоимость залоговая (Mortgage value) – стоимость актива в целях обеспечения ипотечного кредита; также рыночная стоимость ипотечного кредита. Стоимость замещения полная (Replacement cost new) – текущая стоимость строительства нового здания, эквивалентного по полезности оцениваемому, но построенного с применением современных материалов и технологий и спроектированного в соответствии с современными вкусами и стандартами. Стоимость капитализированная (Capitalized value) – текущая стоимость будущих выгод, ожидаемых от потока доходов и выручки от перепродажи. Стоимость конечная (Terminal value) – см. Цена перепродажи (Resale price), Выручка от перепродажи (Resale proceeds). Стоимость ликвидационная (Salvage value) – предполагаемая стоимость собственности в конце срока ее экономической жизни. Стоимость освоения участка (Site development cost) – затраты на превращение неосвоенной земли в участок. Включает изыскательские работы, подведение коммунальных сетей и прочие затраты. Стоимость остаточная (Depreciated cost) – в налогообложении это первоначальная стоимость активов за минусом начисленного износа. См. также: Налоговая база скорректированная (Adjusted tax basis). Стоимость оцененная (Appraised value) – оценка стоимости, основанная на анализе данных, проведенном оценщиком, в рамках задачи, для решения которой он был нанят. Стоимость рыночная (Market value) – цена, выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах. См. также: Обоснованная рыночная стоимость (Fair market value). Стоимость рыночная, обоснованная (Fair market value) – правовое понятие, определяемое как цена, в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, причем обе стороны действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления. Стоимость спекулятивная (предполагаемая) (Speculative value) – стоимость собственности, которая, как ожидается, может быть получена при условии достижения определенных целей или реализации прогнозов. Стоимость страховая (Insurable value) – максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков. Стоимость текущая (Present value) – стоимость денежного потока и выручки от перепродажи (реверсии), дисконтированных по заданной ставке. Сумма единицы (Amount) – см. Накопленная сумма единицы (Compound amount of one). Сумма единицы за период (Amount of one per period) – см. Накопленная сумма единицы за период (Compound amount of one per period). Т Таблица глубины (Depth table) – таблица, показывающая процентное соотношение между глубиной оцениваемого лота и его стоимостью в сопоставлении со стоимостью стандартного участка на данном рынке. Техника ипотечно-инвестиционного анализа (Mortgage equity technique) – техника оценки стоимости приносящей доход собственности, основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива. Техника остатка для зданий и сооружений (Building residual technique) – метод оценки стоимости зданий и сооружений, согласно которому приписываемый им доход является остатком чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на участок земли. Коэффициент, используемый для капитализации дохода от зданий, учитывает как доход на капитал, так и возврат капитала. Доход, приписываемый земле, капитализируется по коэффициенту, учитывающему только доход на капитал. (Сумма этих двух ценностных показателей дает общую стоимость объекта). Техника остатка для земли (Land residual technique) – метод оценки стоимости земли в случае, когда известна стоимость зданий. Техника остатка для собственности в целом (Property residual technique) – разновидность доходного подхода, по которой текущая стоимость собственности оценивается путем сложения текущей стоимости прогнозируемых доходов и текущей стоимости прогнозируемой выручки от перепродажи. Техника Эллвуда (Ellwood technique) – ипотечно-инвестиционная техника оценки стоимости собственности на основе текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи до вычета подоходных налогов (названа по имени Л.У.Эллвуда). Товарищество с ограниченной ответственностью (Limited partnership) – юридическое лицо с одним или большим числом генеральных партнеров и одним или большим числом пассивных инвесторов, называемых партнерами с ограниченной ответственностью. Точка самоокупаемости или безубыточности (Break even point) – точка, при которой совокупный доход равен совокупным расходам. Траст по инвестициям в недвижимость (Real estate investment trust – REIT) – ассоциация, члены которой объединяют свои средства в общий фонд. При соблюдении определенных налоговых требований это позволяет Требования по закладной (Mortgage requirement) – см. Обслуживание долга (Debt service). У Удобства (Amenity) – свойства недвижимой собственности создавать какие либо психологические или другие выгоды. Примерами удобств являются красивый вид, наличие плавательного бассейна, камина в жилой комнате и т.д. То же, что Коэффициент платежеспособности (Default ratio). Уменьшившаяся полезность (Diminished utility) – См. Износ накопленный (Accrued depreciation.) Ускорение выплаты долга (Acceleration of debt) – имеет место, когда будущие взносы в счет погашения основной суммы ипотечного обязательства подлежат немедленной выплате. Данное требование может быть обусловлено несоблюдением заемщиком своих обязательств, клаузулой, вступающей в силу при продаже объектов, или другими контрактными условиями, определенными в ипотечном инструменте. Условие ограничивающее (Deed restriction) – условие договора, которое ограничивает использование собственности. То же, что и Ограничение по договору (Restrictive covenant). Устаревание (Obsolescence) – потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта собственности, вызванного обветшанием, изменениями в технологии, в привычках и вкусах людей или изменениями окружающей среды. См. также Устаревание экономическое (Economic obsolescence). Устаревание функциональное (Functional obsolescence). Устаревание по местоположению (Locational obsolescence) и Износ (Depreciation). Устаревание по местоположению (Locational obsolescence) – см. Экономическое устаревание (Economic obsolescence). Устаревание по окружающей среде (Environmental obsolescence) – см. Экономическое устаревание (Economic obsolescence). Устаревание функциональное (Functional obsolescence) – снижение мощности или эффективности объекта из за изменений во вкусах, привычках, предпочтениях, из за технических нововведений или изменений рыночных стандартов. Устаревание экономическое (Economic obsolescence) – потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к оцениваемой собственности, таких, как изменения в конкуренции или в вариантах использования окружающей земли. То же, что Устаревание по местоположению (Locational obsolescence) и Устаревание по окружающей среде (Environmental obsolescence). См. также: Устаревание (Obsolescence). Участие (Participation) – долевое участие в доходах и/или в собственности. Участие в доходе (Income participation) – право стороны частично или целиком участвовать в доходе, приносимом инвестициями. См. также: Участие в собственном капитале (Equity participation) и Кикер (Kicker). Участие в собственном капитале (Equity participation) – доля кредитора в собственном капитале в добавление к проценту, получаемому по ипотечному обязательству. Участие кредитора (Lender participation) – см. Кикер (Kicker). Участок (Site) – лот, подготовленный для освоения. Учет износа (Depreciation accounting) – метод систематического списания стоимости актива во времени. См.: Износ (Depreciation). Ф Фактор (Factor) – любое число или символ, который, будучи помноженным на другое число, дает определенный результат; величина, обратная коэффициенту. Фактор J или J-фактор (J-factor) – коэффициент, применяемый для расчета изменения в чистом операционном доходе, необходимого для достижения определенной ставки отдачи на собственный капитал. Фактор Инвуда (Inwood factor) – мультипликатор, используемый для оценки обычного аннуитета, названный в честь Уильяма Инвуда (William Inwood); текущая стоимость единицы за период. Фактор реверсии (Reversion factor) – фактор текущей стоимости денежной единицы, используемый для оценки выручки от перепродажи. Фактор текущей стоимости аннуитета (Present worth of an annuity factor) – стоимость денежного потока, при котором платежи или поступления в конце каждого периода равны 1 долл., дисконтированного по определенной ставке. Фактор текущей стоимости единицы (Present worth of one factor) – текущая стоимость 1 долл., который будет получен в конце определенного периода, с учетом заданной ставки дисконта. Фактор фонда возмещения (Sinking fund factor) – расчетное число, показывающее денежную сумму, которую необходимо периодически депонировать с тем, чтобы через определенное число периодов итоговый остаток составил 1 долл. при заданной ставке процента. Фактор Хоскольда (Hoskold factor) – коэффициент, используемый в оценке аннуитета и основанный на реинвестировании сумм, обеспечивающих возмещение капитальных затрат по безрисковой ставке процента. Назван по имени Г.И.Хоскольда (Н.Е. Hoskold). Финансовая структура (Financial structure) – сочетание собственных и заемных денежных средств из разных источников в выкупной цене объекта; или сочетание собственных и заемных средств, используемых для создания корпорации или другого самостоятельного предприятия. Фонд возмещения (Sinking fund) – периодические денежные взносы на счет, средства которого вместе с начисленными процентами будут использованы для замены активов или для погашения кредитов. Фронтальный фут (Front foot) – используемая для целей оценки единица измерения длины границы объекта по улице. Ц Цена (Price) – сумма, уплачиваемая за объект собственности. Любая сумма, обычно выражаемая в деньгах. Это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин цена также используется для обозначения запрашиваемой цены продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки. Цена перепродажи (Resale price) – валовая сумма от продажи актива в конце периода владения. См. также Конечная стоимость (Terminal value). Цена продажная, наиболее вероятная (Most probable selling price) – наиболее вероятная цена, которая может быть получена за собственность при текущих рыночных условиях, мотивациях покупателя и продавца и наиболее вероятных условиях финансирования. Цена рыночная, или сумма, выплаченная в сделке (Market price) – исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин цена также используется для обозначения запрашиваемой цены продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки. Цена стартовая (Upset price) – минимальная цена, установленная за собственность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу. Ч Чистая стоимость (Net worth) – собственный капитал; общие активы минус общие обязательства. Чистая текущая стоимость (Net present value) – стоимость потока доходов и реверсии при заданной ставке дисконта минус первоначальные инвестиционные затраты. Чистота (Neatness) – термин, используемый для обозначения степени вычета расходов из дохода. Чистый (Net) – после вычета расходов. Чистый доход (Net income) – в бухучете и налогообложении доход за минусом всех расходов или вычетов в сфере недвижимости. См. Чистый операционный доход (Net operating income). Чистый доход до начисления износа (NIBD) – см. Чистый операционный доход (Net operating income). Чистый операционный доход (Net operating income – NOI) – действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов. То же, что и Операционный доход (Operating income). См., также: Доход (Income) и Доход до начисления износа (NIBD). Чистый располагаемый доход (Net spendable income) – см. Денежные поступления после уплаты налогов (After tax cash flow). To же, что и Располагаемый доход (Spendable income). Э Эффективная налоговая ставка (Effective tax rate) – в налогообложении собственности процентное соотношение между начисленными налогами и рыночной стоимостью. Эффективная норма возврата капитала (Effective capital recovery rate) – разница между общим коэффициентом и ставкой дисконта. Еже годная норма возврата капитала, взвешенная по доле стоимости, теряемой в результате износа. Эффективная ставка процента (Effective interest rate) – ставка процента, которая реально выплачивается заемщиком. Чернівецька обласна державна одміністрація Державна податкова адміністрація Офіційний сайт Територіального управління державної судової адміністрації у Чернівецькій області Офіційний сайт УМВС України в Чернівецькій області Головне управління юстиції у Чернівецькій області Чернівецький регіональний центр підготовки та підвищення кваліфікації Першотравнева рада в місті Чернівці Перша Чернівецька Державна Нотаріальна Контора
Друга Чернівецька Державна Нотаріальна Контора
Балан Р.Б. – вул. Червоноармійська, 42. Тел.: 51-45-91; 58-58-80; Світлична О.В. – вул. Мусорсьгського, 2/2. Тел.: 55-93-03; 55-93-04; 050-374-62-78 Половинська О.Б. – вул. Головна, 61. Тел.: 55-04-81; 51-28-00; Козлова Н.В. - вул. Полєтаєва, 12. Тел.: 4-74-73; Капіцька Ю.І. – вул. Головна, 89. Т.: 58-57-93, з 9:00 – до 19:00, субота з 9:00 до 15:00 Каленюк В.С. – вул. Лисенка, 2 Калашнікова І.С. – вул. Головна, 222; Іщенко А.В. – пр. Незалежності, 83/2; 58-52-35; Добровольська М.В. – вул. Руська, 267. Тел.: 58-54-28; Глуговський В.В. – вул. Воробкевича, 1А Блауш Н.З. – вул. Головна, 50/2 Балацький О.О. - вул. Головна, 143 Ткачук В.Є. – вул. Головна, 44. Тел.: 51-09-84; 050-573-39-33; Хусід С.М. – вул. Шкільна, 1. Тел.: 52-37-56; 55-36-00; Іпатова М.М., Лірниченко Н.М. – тел.: 58-58-35; Чернівецьке Обласне Бюро Техічної Інвентаризації - м.Чернівці вул.Барбюса,18. Тел.: 55-44-90, 55-39-20, 52-69-21 Міське комунальне Бюро Техічної Інвентаризації - 58000, Чернівці, вул. Кохановського, 7. Тел.: 55-19-30, 55-08-17, 55-09-16 БЛОГ Дмитрия Медведева, Президента РФ. БЛОГ Cергей Полонский, председатель совета директоров «Миракс Групп», недвижимость. БЛОГ Михаил Прохоров, президент группы «Онэксим» БЛОГ Евгений Чичваркин, владелец компании «Евросеть» БЛОГ Александр Лебедев, экс-депутат Госдумы РФ. БЛОГ Александр Дубилет, председатель правления ПриватБанка. БЛОГ Дмитрий Гончаров, глава наблюдательного совета ЗАО «Финансовая группа «Страховые традиции». БЛОГ Олег Тиньков, предприниматель. БЛОГ Михаила Барщевского, адвоката и общественного деятеля. БЛОГ Олега Чиркунова, губернатора Пермского края. БЛОГ Артемия Лебедева, создателя Студии Артемия Лебедева В мире: БЛОГ Дональд Трамп, миллиардер, недвижимость. БЛОГ Пол Аллен, соучредитель Microsoft. БЛОГ Уоррен Баффет, миллиардер. БЛОГ Том Питерс, известный бизнес-консультант Офіційний сайт Президента України Веб-сайт Уповноваженого Верховної Ради України з прав людини Головне управління державної служби України Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва Державна Комісія з цінних паперів та фондового ринку Державне агентство України з інвестицій та інновацій Державний комітет України із земельних ресурсів Державна архітектурно-будівельна інспекція Генеральна прокуратура України Антимонопольний комітет України Офіційний веб-портал державного департаменту інтелектуальної власності Газета Верховної Ради України “Голос України” Державний комітет статистики України |
|
|
|